近日一宗涉及內地債務的二手樓交易糾紛，再次引起公眾恐慌。事源事主去年購入新界東一個二手單位，查冊乾淨，豈料申請按揭時始知業主遭內地債主透過新例追債至申請破產，同時物業被「釘契」，苦主近90萬訂金隨時化為烏有。事件表面是跨境司法互認衍生的新現象，但細看時序，問題核心卻不在於債務來自何方，而是在於香港物業註冊制度的優先次序原則，被有心人乘虛而入。

先簡述事件經過，事主於去年10月買樓簽署正式買賣合約，並支付一成訂金，其後合約於11月3日在土地註冊處註冊，期間買方律師查冊顯示物業狀態良好，豈料到了11月底申請按揭時，事主被告知原業主正被申索債務。

原來原業主在內地欠債650萬元。債權人更早在去年2月獲內地法院裁定勝訴，並根據《內地民商事判決（相互強制執行）條例》，11月28日於香港登記追債通知書，再於12月23日登記破產呈請。需要強調的是，即使原業主在內地的借貸並未以香港物業作為抵押，但因被申請破產，其名下物業亦被「釘契」，不能交易。

應理解誰擁物業優先權

在分析這件事件前，有兩點必須留意。第一，任何債務文件需要以在香港的土地註冊處登記為依歸。無論是香港本地產生的押記令，還是源自內地的債務判決，任何影響物業權益的文書，都必須在土地註冊處登記，才能產生法律效力。

第二，權益優先次序取決於註冊時序，而非債務來源。若文書在簽訂後一個月內完成登記，則以簽訂日期作為優先排序的基礎；若超過一個月才註冊，則以實際註冊日期為準。

在上述的個案中，原業主的內地債務雖早於簽約前已存在，但其在香港註冊的時間已超過簽立日期的一個月，亦即是以11月28日為準，而這個時間晚於買賣合約註冊時間（11月3日），按照法律原則，物業買家本應較債主享有較高優先權。

註冊空窗期遭人利用

值得注意的是，由買家簽約到在土地註冊處登記為有效的期間，中間有一個月的空窗期有機會被有心人利用。舉個例子，業主在1月1日向財務公司借錢，但在1月30日，有關的債務文書才在土地註冊處登記，這段時間內如業主將物業放售，買方律師查冊時是不會見到任何警示。

而按過往的慣常做法——賣方律師收到訂金後，再計算過物業交易價及尚欠按揭，當扣除買家一成大訂後尚有餘額的話，就會將訂金放款予業主。

即使買家之後再查冊，發現有新的債務註上，那時候訂金已被挪用，追討就會困難重重。所以問題的核心不在於債務源自內地還是香港，而是只要在註冊空窗期內，都存在同樣的風險。

兩招應對隱形債務風險

面對這類因隱形債務引發的交易風險，買家並非全無應對方法。第一個方法是要求賣方提供內地徵信報告，或委託律師進行更深入的盡職審查，包括查詢業主在內地是否有未償還債務或訴訟紀錄。雖然對方未必同意提供徵信報告，而跨境調查成本較高，且未必能覆蓋所有潛在債務，但至少能篩走部分潛在風險。

第二個方法更為穩妥——就是在臨時買賣合約及正式合約中訂明，所有訂金，包括細訂與大訂，必須由律師託管至成交日，不得提前放款予賣方。此舉能確保一旦交易告吹，訂金仍安全保留在律師樓，令買家不致蒙受損失。當然，合約細則需要買賣雙方同意，賣方大可以「影響套現」為由拒絕這項條款，買家亦可自行衡量風險，考慮是否堅持在簽署臨時買賣合約加入此項細則。

隱形債務問題對樓市成交影響可大可小。一旦對查冊失去信心，買家可能會對二手物業卻步，要避免出現這個情況，除了買家要懂得自保，業界亦應思考如何為買家提供更清晰的風險指引，防止上車客墮入有心人的賣樓陷阱。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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