用於規管劏房的《簡樸房條例》已正式生效，房屋局表示最新收到接近1.2萬個分間單位的登記申請。條例目前正處於第一階段的登記與寬限期，業主需要在3年時間內完成改建工程，並需符合簡樸房的標準及取得認證。簡樸房標準然而，相關改裝工程費用對業主造成不少負擔，面對突如其來的資金需求，業主其實可以透過按揭套現去獲取資金。

梁太（化名）在太子有一個約700呎的舊樓單位作收租之用，她已經為分間單位作登記，並打算將單位「一開六」，惟她聽聞有裝修師傅的報價高昂，每個分間單位裝修費用高達15萬元，改裝6個分間單位的總工程費就會高達90萬元。雖然官方指每個單位改裝費用僅約5萬元，但梁太仍然擔心「洗濕咗頭」就無法挽回，所以對是否落實改裝工程仍然猶豫不決。

對此，梁太可透過現契重按解決財政難題。筆者了解到梁太的物業已經供滿，市值約400萬元，即使不計算入息，也可以透過資產形式申請按揭，套現約100萬元，足夠支付改裝的相關費用。由於資產按揭的所需文件較少，梁太只需要出示物業業權，並證明沒有其他負債，以及有相當於兩年供款的流動資金，銀行便很大機會批出按揭，能夠幫助梁太以最短時間籌集裝修的資金。

未來簡樸房租金預期升幅理想

事實上，現時為分間單位進行改裝是利大於弊。改裝後的簡樸房只要獲得認證，就可以合法出租，並賺取更多的租金收入。按地產代理估算，未來簡樸房租金可能會出現10至20%升幅，以梁太目前每個單位租值平均6,000元去推算，梁太日後六個單位的每月總租金收入會增加最多7,200元。

更重要的是，如果不進行改裝，日後出租未獲認證的分間單位需負上刑責，梁太只能選擇將整個單位放租，租金收入會大減。

業主按揭能力倍增

租金上升除了為梁太帶來可觀收入外，亦帶動了物業的按揭能力。如果日後梁太有需要更多的資金週轉，可透過入息水平申請按揭，而租金收入就是梁太可靠的入息來源。在簡樸房制度下，目前有個別中小型銀行會接納多張租約作為入息憑證，可以大大增加業主的借貸能力。

再以梁太的個案為例，她月入約1.5萬元，在改裝完成後，每月六個單位租金收入約43,200元，銀行在計算租金收入時會打8折處理，即梁太獲認可的總入息約為49,560元，以沒有其他貸款、按息4.25%、30年還款期計算，梁太最高可申請到約500萬的貸款。

申請簡樸房按揭四大要點

有意申請簡樸房按揭的業主亦要注意四點。首先銀行對於審批樓齡高的物業，很大機會派人上門驗樓，檢查單位內的改動痕跡。不過，只要物業獲得簡樸房認證，相信銀行亦不會對單位內的間隔提出異議。

其次，亦要留意申請人的年齡或物業樓齡。銀行一般會以「75減」（部分銀行會採用「80減」）樓齡或人齡去計算按揭年期，年長申請人或樓齡較舊，按揭年期則會因而縮短，令貸款人的每月還款額大幅增加，甚至影響貸款上限。

此外，單位有分租情況，目前銀行提供的按揭計劃條款較差，按揭利率會較一般計劃高1至2.75%，亦幾乎沒有按揭回贈。

最後，上述銀行在審批簡樸房按揭時，不接受擬租金收入。所以分租的單位必須有租約，並且為租約繳付印花稅並加蓋印花（打釐印），才會被接納。

值得關注的是，目前只有個別中小行會接納全部的分租單位租金作為入息，其他銀行仍然會視整個單位為一個整體去計算租金收入，甚至對有分租的物業避之則吉。然而隨着簡樸房制度落實，相信銀行亦會與時並進，改變審批條件，令簡樸房的租金收入獲得全面認可。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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