香港銀行近期對按揭業務異常積極，紛紛大施銀彈，按揭回贈加碼至1.4%至1.45%，以搶佔按揭市佔率，甚至貸款門檻亦有所調低，貸款額僅300萬元已符合資格；最重要是由於大型銀行在按揭業務層面遠較中小型銀行進取，在目前兩者按揭回贈差距不大情況下，中小型銀行有機會進一步加碼優惠。惟必須要注意的是，受制兩大現實環境，由銀行主導的「銀彈攻勢」不會無限期延續。

首先是本地銀行資金成本壓力。地緣政治波譎雲詭，令全球通脹升溫，經濟環境相當反覆，市場預期美國聯儲局年底前有機會加息；而在聯繫滙率下，港元同業拆息（HIBOR）長時間在高位，將會令部分銀行的資金成本上升。

拆息高企擠壓按揭利潤率

現時主流H按計劃實際利率已經牢牢鎖死在封頂利率，當銀行資金成本上升，利差空間被擠壓時，每批出一筆按揭，若還要額外拿出相當於貸款額1.4%的現金回贈獎賞客人，將會削減按揭業務利潤率。一旦美國聯儲局加息，銀行為了保障利潤，最直接的手法便是直接調低按揭現金回贈率。

第二項因素則是銀行內部績效指標（KPI），按揭業務部每年或每季都有特定的營業目標需要達成，只要達標，則毋須再急於爭取業績，否則明年的KPI會更具挑戰。

一般而言，第二季及第三季是銀行爭奪市佔率的衝刺期，銀行提供優惠計劃最為積極進取。然而，一旦踏入第四季，不論是大型銀行還是中小型銀行，年度KPI多數已接近達標，不再有迫切需要大灑銀彈去搶奪邊際利潤微薄的生意。這時候高現金回贈優惠可能已完成任務，可功成身退。

宜盡早鎖定高回贈率

有意置業或轉按的業主當然對更高的現金回贈率無任歡迎，甚至期望銀行未來再加推優惠後才申請按揭貸款。然而，目前的現金回贈水平已經是兩年半以來的高位，今年會否再大幅調升實在存疑。

部分正計劃買樓申請按揭的準業主以及考慮轉按的業主，不應過份幻想現金回贈率可以上升至2%的高位水平，這無異於守株待兔，倒不如趁現時銀行仍然「大開水喉」之際，及早向銀行申請，鎖定有實際金額的高回贈優惠。

高於1%的回贈需從貸款額扣減

必須強調的是，按揭回贈只是整體按揭成本的其中一環，申請人不應單純追求最高回贈而忽略其他重要因素，例如按揭利率、罰息期長短、Mortgage Link戶口等配套。一個回贈略低但利率更優惠、彈性更大的計劃，長遠而言對業主供樓可能更為划算。申請人應以總成本為基礎作全面比較，而非被單一的回贈數字牽着鼻子走。

最後溫馨提示，金管局規定，當現金回贈超過貸款額1%以上，需要從貸款額中扣減。對於預算有限，又需借盡9成按揭的上車客，因回贈扣貸款額而需要支付更多首期，就顯得更百上加斤。所以業主手頭上必須有足夠的流動資金去墊支這筆縮水的貸款額，否則物業交易或會在關鍵一刻功虧一簣，必須留神。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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