香港的退休成本越來越貴，不少剛退休的人士，都面臨一種尷尬處境，就是即使早年買入的物業已經供滿，但偏偏缺乏足夠的流動資金來應付退休後的生活開支、醫療儲備或是突發的家庭需要。為了將磚頭轉化為實際的現金流，市面上最常被拿來比較的兩大方案，分別是由按揭證券公司推行的安老按揭，或直接向銀行申請的現契重按。兩者雖然都能達到套現目的，但在額度限制與物業使用彈性上，各有微妙的分別。

首先要解答不少長者的疑問，就是退休後沒有入息，能否申請到物業按揭。事實上，退休人士可通過評估資產水平方式申請按揭，即計算申請人持有的物業、現金、股票等的價值，去評估貸款額。部分銀行接受以「80減申請人年齡」去計算還款期，如果想進一步延長還款期，可以加入另一位較年輕而又有資產的擔保人。

正因為有審查，所以在一筆過的提款上限的比較上，現契重按與安老按揭，兩者的借貸天花板有顯著差距。

現契重按套現能力勝一籌

假設一位60歲的退休人士，持有一個價值600萬元的現契物業，若然選擇現契重按，只要借款人除了物業本身之外，同時擁有股票、定期存款或債券等其他資產證明，銀行可以透過資產水平審批（Asset-based），批出高達300萬元的貸款額。相反，選擇安老按揭，其一筆過提款設有明確的上限，最高金額約174萬元，可見現契重按在一筆過套現力度上明顯勝一籌。

其次要比較的，是物業用途的限制。安老按揭的政策初衷是保障長者居有定所，因此條例嚴格規定借款人必須以自住物業作為抵押品，在申請前物業不能有租約，而且借款人必須在該物業居住至少一年，並需滿足特定條件，例如長期入住安老院或醫療機構，才獲准將物業出租。

相對而言，現契重按的條款則自由得多，銀行基本上不會強制規定業主必須自住。業主在完成重按手續後，可以隨時將物業出租以賺取租金收入，甚至一邊收取租金幫補還款，另一邊將套現出來的資金進行靈活配置，在資產運用上擁有絕對的主導權。

保證月月有收入

雖然現契重按在額度與靈活度上佔優，但安老按揭亦具備不可替代的防守性優勢。它最大的賣點，在於能為業主提供極為穩定的每月年金收入，猶如為自己創造一份無後顧之憂的長糧。更為關鍵的是，安老按揭完全不需要像申請按揭般，經歷嚴格的入息審查，亦沒有因借款人年齡過大而遭拒批的疑慮，就算沒有子女作擔保人，亦能順利完成申請。

歸根結底，兩者並無絕對優劣。安老按揭勝在免審查且能提供穩定長糧，適合求穩兼無後顧之憂的人士；現契重按則勝在套現額度高兼物業用途彈性大，適合需要靈活調配資金的退休族。建議業主可仔細評估自身的財務缺口與個人情況，再作出最切合個人利益的選擇。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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