買樓交易臨近收樓階段，最忌出現突發阻滯。近日有置業人士在社交平台發帖求助，指自己在簽署銀行貸款文件後，突接獲承按銀行通知，其聘用的律師樓並不在銀行的認可名單之內，要求借款人更換律師樓或轉投其他銀行承造按揭。該名買家大感無奈，指出在按揭申請初期，已遞交律師樓名片，律師樓亦口頭確認能處理各大銀行的交易。面對僅餘3星期的成交期，買家頓時陷入不知應轉律師樓還是重新申請按揭的兩難局面。

「駁腳」手續繁複 接手律師樓需額外收服務費

律師樓不在銀行的認可名單之內，背後原因其實相當多樣，未必一定涉及法律操守或嚴重的法規問題。常見原因包括該律師樓規模較小，未達大型銀行的制度化認可門檻，或是兩者在業務往來期間曾有不愉快經歷或糾紛，於是雙方決定不再合作。

此外，有些律師樓本身確實在認可名單上，但卻可能因額度已滿而被臨時移除。所謂額度已滿，是指該律師樓當時已向該銀行借調了過多物業業權契據。銀行出於風險管理與內部控制考量，需要暫時停止向該律師樓發放新按揭個案，因而出現被暫時移出認可名單的情況。

倘若按揭申請進行中才發現律師樓不在認可名單上，而距離成交期僅餘約3星期，時間已極為緊迫。此時重新申請另一間銀行，審批時間往往難以配合。最常見且相對可行的補救方案，是以俗稱「駁腳」的形式處理。

「駁腳」即保持原有的銀行按揭審批與條款不變，但將按揭契據的擬備及相關法律手續，轉交由另一間在銀行認可名單內的律師樓接手處理。

然而買家需要特別留意，這種臨時「駁腳」的手續較為繁複，除了需要兩邊律師樓溝通交接檔案外，買家通常亦需要向接手律師樓額外支付一筆服務費用，導致整體置業成本增加。

申請按揭初期宜建立雙重保障

要避免陷入這種進退維谷的被動局面，置業人士在申請按揭初期，就應建立雙重保障機制。首要的預防策略是在簽署臨時買賣合約後，同時向2至3間不同的銀行提交按揭申請。

由於每間銀行對律師樓的認可名單、風險評估及額度限制各有不同，多線並行的做法能確保即使其中一間銀行的律師樓名單突生變數，買家仍有其他銀行的正式批核作為後備方案，不致於因單一申請渠道受阻而面臨撻訂風險。

另一個極為關鍵的預防步驟，是在遞交按揭申請的初始階段，便要求銀行按揭專員作正式確認。買家在聘用律師樓處理契約事宜時，切忌單憑律師樓單方面的說法，便盲目相信該律師樓能順利與各大銀行對接。

相對地，買家應要求承按銀行的按揭專員在系統內即時查核，並明確確認自己所委託的律師樓是否確實在該銀行的最新認可名單內。買家最好能保留相關的書面或通訊紀錄，確保所有法律程序能在既定的軌道上進行，方為最穩健的避坑之道。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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