新一期居屋已正式開始揀樓，不少幸運抽中前排號碼的置業人士，將可一圓上車夢。由於居屋獲政府提供長達50年的擔保期，銀行在審批上向來極為寬鬆，加上綠表中簽者最高按揭成數更高達9成半。然而，部分手頭資金較為充裕的買家，為了盡量減輕利息支出，僅向銀行申請數十萬元的「微型按揭」。從表面看，減少貸款似乎是更為穩健的策略，但同時有機會令申請失去應有的回贈及優惠，所以「借得少」不一定是最着數。

微型按揭產品選擇有限

首先，在商業營運考量下，銀行處理每一宗按揭申請均需投入定額的法律查冊、行政跟進及合規審查成本。當申請人的貸款金額較小，例如少於100萬元，相關的營運效益相對有限，因此市面上各家機構對這類微型按揭的產品組合安排亦各有不同。

目前全港主要有一至兩間大型銀行，能夠配合 100 萬元以下的居屋按揭申請。買家若選擇大幅壓縮貸款額，在比較市面上不同銀行的利率與條款時，選擇範圍自然會相對集中，未必能充分享受到不同銀行因競爭而提供的最佳優惠與彈性條款。

微型按揭只能選P按

再者，即使有大行接納貸款額低於100萬元的微型按揭，其提供的按揭計劃亦只有最優惠利率按揭（P按），而不能選用以銀行同業拆息為基礎的H按。雖然目前一般新造P按的利率為P-1.75%，實際利率為3.25%，與H按封頂息率一致。惟一旦未來本港同業拆息持續回落，選用P按的買家便無法享受到拆息下跌帶來的利息節省。

此外，個別銀行針對較高貸款額的客戶，例如貸款300萬元以上，會提供實際利率低於3.25%的限時優惠H按計劃。所以揀樓人士，特別是屬意購入大單位的買家而言，更應考慮調整貸款額，以達至選用H按的要求，即時享受較P按更低的實際利率，長遠節省更多利息開支。

銀行視乎貸款額提供回贈

第三個直接影響買家利益的因素是現金回贈。各大銀行為爭奪按揭業務，會根據貸款額階梯給予買家不同比例的現金回贈。若貸款額少於100萬元，銀行給予的回贈比率只有0.3%左右；但只要貸款額突破100萬元，回贈比例普遍能提升至1%以上。

若貸款額達到300萬元或以上，部分銀行的回贈甚至可高達2%。以300萬元貸款額計算，2% 的回贈便涉及高達6萬元的現金流入，這筆資金正好用作補貼新居裝修、購買傢俬電器或支付律師費。

缺存款掛鈎戶口對沖利息

最後一個常被忽略的關鍵，在於按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）的門檻。一般住宅按揭大多附送Mortgage Link，允許借款人將閒置資金存入該戶口，並享有與按揭利率完全相同的存款利息，用作直接對沖按揭利息開支。但如果貸款額少於100萬元，各大銀行都不會提供Mortgage Link。

很多買家擔心提高貸款額會加大利息支出，但實際上適度提高按揭成數，同時將閒餘資金存入Mortgage Link，實質的淨利息支出其實極微。例如買家原本預算借80萬元上會，只要將貸款額提升至160萬元，再將多出來的80萬元放在Mortgage Link賺息，買家同樣只需支付約80萬元的利息開支。

最後提醒，新一期居屋最快於2027年下半年才收樓，但已有銀行容許客人預先申請按揭。有需要的買家不妨提早諮詢，全盤比較各家銀行的貸款條款、利息細節及現金回贈，鎖定最符合自身長遠利益的按揭方案。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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