【星之谷】轉按破天荒直接轉賬 律師樓「凍資」陰霾消散
由一眾銀行組成的銀行公會，日前發佈了一項利民政策——業主轉按物業時，新承按銀行可將貸款直接存入原按揭銀行、套現餘額亦直接存入借款人戶口，中間毋需律師樓託管。筆者相信，這項重大改變，與2020年底一間本地大型律師樓出事、銀行戶口遭凍結事件有關。
業主買賣物業、申請按揭或轉按，律師樓都起着相當關鍵作用。除了草擬、交收及登記文件等行政程序外，還要負責交收客戶資金，包括「細訂」、「大訂」、首期尾數或按揭貸款。
以轉按為例，業主從另一間銀行（B銀行）新借取貸款額，經律師樓交到原按揭銀行（A銀行）以還清舊有按揭，因而獲得B銀行更優惠的利率、賺取現金回贈或套現周轉。以往這些交易款額大部分都會先存進律師樓銀行戶口託管，再由律師樓簽發支票給客戶及原按揭銀行。
不過，律師樓一旦因為各種問題而「出事」，存放於律師樓銀行戶口的資金將一併被凍結。若果閣下不幸聘用這間律師樓，無論是新買物業按揭還是轉按都會受到影響，我們舉出以下兩個例子作詳細解釋。
情景一：新買按揭並僅付大訂
假設周生（化名）新購入一層物業，繳付了大訂（樓價一成），並在律師樓託管，就算律師樓銀行戶口遭凍結，仍可算是不幸中之大幸，原因是律師樓仍未收到按揭貸款，只要周生取回是次買賣文件及另外籌得樓價一成資金，仍然可以順利交易。
至於已繳付首期尾數，甚至是已取得按揭貸款餘額的個案，託管於律師樓的資金可能相等於樓價100%，除非本身是富豪級別多閒錢，否則難以完成交易了。
情景二：轉按6成資金並已發放
假設張太（化名）打算轉按賺取現金回贈，如果新承按銀行已經把按揭貸款存進律師樓，如佔樓價6成，預備清還舊銀行貸款；惟律師樓此時出事遭接管，新承按銀行貸款資金頓時被凍結，未能清還舊銀行貸款。
當中新舊兩份貸款的責任和利息究竟由借款人、已結業律師樓、還是兩間銀行共同承擔？這個問題難說得清，張太情況可謂「企咗喺度」。
換個角度，假設業主轉按重點不是賺取現金回贈，而是急需資金周轉，例如生意面臨流動性危機或急需資金醫治重病，轉按套現資金不幸被凍結一段時間則大失預算了。
銀行界一招減低風險
猶記得2020年某本地大型律師樓出事後，筆者提出可將上述「把資金存進律師樓」做法改為「把本票存進律師樓或賣方」，準業主或轉按客僅需到銀行開立收款人名稱的本票，往後即使律師樓銀行戶口遭凍結、其他律師樓接手處理，亦可從有關文件中找回該待處理的本票以繼續完成交易，即使本票抬頭人因而更改亦沒有問題。整個過程僅需數星期，不至於無了期等待肇事律師樓戶口正式解凍。
銀行把轉按套現資金直接存入借款人戶口，除了可避免罕見的律師樓接管情況，亦大大節省人手及時間。傳統做法是銀行以支票存錢入律師樓，律師樓到款後再寫支票給客戶，兩次兌現支票時間已經需時最少2個工作天。如果是星期五下午4時後入票，由於銀行已經「截數」及遇上假期，兌現一張支票就已經花上4天。假如借款人急需資金周轉，這寥寥數天或構成相當大困擾。
所以，銀行公會今次「轉按直接轉賬」政策是一大德政，一次過解決了過往不少潛在問題。筆者期待有關政策試行成功後，可以推廣至一手、二手樓宇買賣，最大受惠者相信是一眾換樓客——少一重托管，少一重擔憂。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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