【星之谷】發展商遲交樓　壓測罕有重估　邊緣上車客失預算

去年或今年初買入新樓花的上車客，個別項目接近入伙階段，採用「建期」付款方式的買家也陸續完成按揭申請並獲批，但有個伏位一般人未必知曉——買家遞交了按揭申請表是可以鎖定供樓利率，減低加息影響，但一旦發展商遲交樓，卻未必能鎖定壓力測試時採用之利率，最終令一些「掹車邊」上車客失預算。

先談一談銀行按揭的「潛規則」——上車客只要正式遞交按揭申請表，就能鎖定利率，壓力測試利率亦會以該利率作為基礎。故此對這些買家來說，近期銀行宣佈加息的舉動對以上買家不會構成影響，銀行也不會要求以最新公佈的封頂利率（2.75%）重估壓力測試。

但如果發展商遲交樓，買家的建期樓花高成數按揭申請超過3個月，遊戲玩法就不同了——按揭保險公司有機會採用新利率重估壓力測試結果，屆時不能說加息對準買家沒有影響了。

舉個例子，假設阿倫（化名）早前買入的樓花於今年11月底入伙，他決定現在申請建期高成數按揭。如果現在遞交申請表，並選擇一間仍維持封頂利率2.5%的銀行，就算之後加息，供樓利率以及壓力測試都會以2.5%計算。

這邏輯沒有錯，惟一旦發展商要延期交樓，例如推遲至明年2月，即使供樓利率仍然維持在2.5%，但由於明年2月距離現在超過3個月，到收樓時，按揭保險公司會要求用當時利率重估壓力測試。萬一當時的最優惠利率上升令壓力測試「爆錶」，阿倫便要減少按揭貸款額，需要準備較多首期或尋求擔保人幫忙。

當然，很多人會認為2.75%及2.5%差距輕微，每100萬元貸款額壓力測試下最低入息要求僅相差約263元。但阿倫入息確實「掹掹緊」，有機會因為這個情況而未能通過壓測。而如果明年2月利率仍然繼續向上，情況有機會更糟糕。

有人或會奇怪，為甚麼過了3個月的高成數按揭申請，按揭保險公司需要重新審視？這是因為申請按揭需要查核環聯信貸資料庫，而環聯法定有效期為3個月，故此所有按揭申請一旦超過3個月，銀行及按揭保險公司都需要重新查核，借款人也需要提交最新入息證明，而重估壓力測試實際上亦是一項風險管理手段。

如果上車客並不是申請高成數按揭，而是僅申請6成按揭，超過3個月的按揭申請則未必需要重做壓測，這是因為6成按揭只需要銀行批核，無需經按揭保險公司，而銀行相比按揭保險公司的彈性一向較高。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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