【星之谷】內地生分租惹劏房懷疑　轉按出事業主捱貴息

香港「收租佬一族」過往盛行買樓然後以內地生為目標租客，主要區域為沙田、大圍一帶。有時候將一個單位分租給4個學生，租金相當和味。然而，租約過多將會惹起劏房懷疑，衍生轉按障礙。

鄰近香港幾間大學的私人屋苑成為內地生租屋的心水選擇，需求量頗大，尤其是暑假時份。租樓給國內學生有幾個好處，首先是他們對於本地租金水平未必太敏感，租金往往可以高於市價，例如每人繳付5,000港元租金，4人已經2萬港元。

兼且內地生租客通常願意一次性提早繳付一年租金，業主大可以將有關資金再投資錢滾錢，賺取更高回報。此外，暫居香港的內地生很多時只是過客，對於裝修和室內維修要求都比較低。

近年雖然疫情關係，香港少了很多內地旅客，但內地生在港升學需求卻未有顯著減少，那些受內地生追捧的私人屋苑，譬如沙田第一城、大圍河畔花園、大圍金禧花園等等，出租空置率都仍然很低。

不過，如果這些業主打算利用豐厚的租金收入去申請按揭，有個伏位需要留意。黃太（化名）近月將持有的沙田物業出租給內地生，兩房單位4人居住。由於學生們本身互不相識，故此業主和他們簽了4張租約。

近期本地銀行加息在即，黃太得悉市場上有H按計劃仍然提供2.5%封頂利率，故此趕尾班車申請轉按，套現兼賺現金回贈，並利用了該單位4張租約的豐厚租金去增加個人入息，令申請按揭更容易。

事與願遺，銀行審批按揭時，發現同一單位4張租約，懷疑室內改建成劏房，要求驗樓，惟4個內地生在香港人生路不熟，恐怕這些驗樓其實是騙案，因而拒絕開門。遇到以上情況，黃太其實可以轉按去其他銀行，總有銀行比較鬆手，但由於仍有2.5%封頂利率的銀行少之又少，結果最終要選擇2.75%封頂利率銀行，被迫捱貴息。

這個案的教訓是，如果是租給內地生，又需要用租金收入去申請轉按或幫家人擔保做按揭的話，最好在簽訂租約時定明租客是有責任開門給銀行驗樓，這樣便萬無一失。

另外，若果業主打算用租金作為入息，增加轉按時的彈藥，還有兩點需要留意。首先是租約完結日期，如果租約在按揭放款前完結，有些銀行是不能把租金計算作入息，除非租客續約；其次，如果物業是租給內地生，大部分都只是租一年，甚少會續約，這兩方面業主需要留意。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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