【星之谷】兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士
農曆新年已過，不少企業陸續發放年終花紅，打工仔亦密謀轉工。適逢樓市近日稍有起色，不少人來函詢問，如果現時轉工，到底會否影響按揭審批？筆者今次歸納3條常見問題，為大家指點迷津。
本港勞動市場近月相對緊絀，在檢疫措施放寬後，企業開始招兵買馬，打工仔亦計劃跳槽；惟通脹升溫令很多行業僱員薪金都有所增長，僱主都嘆「請人貴」、「請人難」。此外，樓市亦出現起色——住宅成交與去年底相比轉趨活躍，雖然未知今次是「小陽春」還是「大陽春」，但確實不少人正計劃買樓。
上述兩項因素下，不少準上車客都有同樣疑問——究竟轉工會如何影響按揭？本欄以前曾經解釋過，但鑑於近月情況及查詢量顯著增多，也值得再一次闡釋。
問題一：轉工後要過幾多個月，才可以申請高成數按揭？
一般而言，如果舊工作和新工作之間沒有空窗期，獲發第1期薪金後，便可以向銀行申請按揭。相反，如果兩份工作之間有段頗長空窗期，銀行有機會要求申請人收到第3期薪金後，才接受高成數按揭申請；任職政府或跨國大企業則是例外，原因是銀行對這類僱主信任度較高。
近年買樓成交期一般長達3個月，如果新工作已經發放第2期薪金，獲發第3期薪金後仍有兩個月時間，預料能趕及按揭批核時間。
問題二：先申請按揭買樓，獲批後才轉工，會否更穩陣？
筆者認為，準業主申請按揭後，在物業正式成交前夕轉工或辭職，其實是有風險的。因為就算銀行批出按揭，也不代表「過了海便是神仙」，萬一銀行或按揭保險公司在臨成交前，對申請人入息質疑，有機會要求申請人補交最新一期入息轉賬紀錄。如果屆時申請人已轉工，未能提供最新的入息轉賬紀錄，有機會延誤按揭放款。在過去兩年的疫情高峰期時，由於失業率上升，銀行或按保也經常要求申請人在臨成交前再補文件的情況。
若新僱主是政府或跨國企業，僱傭合約或可代替入息轉賬紀錄，這是大型機構的「特權」；如只是受僱於中小企，銀行或按揭保險公司有機會不接受這個安排。
問題三：過去一年曾轉工兩次，會否影響按揭？
同一道理，打工仔於轉工時，新工作與舊工作之間有沒有空窗期，及新工作出了幾多期薪金，才是影響按揭的關鍵。無論過去一年轉過幾多次工，在銀行角度沒有大分別，批核標準也是同出一轍。
最後溫韾提示，如果打工仔獲發花紅，而又需要用這筆花紅來計算入息，以通過壓力測試，這個時候切忌在買樓前轉工，因為屆時舊工作的花紅和佣金都不會被視作入息。
不知不覺，筆者撰寫這專欄原來已經有近3年，在此祝大家兔年「兔」氣揚眉、大展鴻「兔」！未來筆者會繼續和大家分享按揭小知識，以及拆解一些按揭奇難雜症，希望可以為香港市民置業路上出一分力。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表《香港01》立場。