【星之谷】父親遺物業　兄弟爆供樓責任爭端　如何解決？

一位父親靠長子做擔保人，於晚年入手物業，惟近年不幸去世，遺下該層未供完的住宅予長子及次子，各佔50%業權。不過，由於次子預備買樓結婚，一旦接受這層物業便失去首置客身份，要繳付15%印花稅，因此不願意進行遺產承辦，而長子作為擔保人則「焗」幫弟弟供款，最終兩兄弟瀕臨爆發爭端。

先談談一些基本知識。香港是全球少數未有徵遺產稅的地方，子女繼承物業甚至連物業印花稅也毋需繳付。不過這並不代表所有子女都會急於接收層樓，甚至不會立時申請遺產承辦，主要原因有幾個：

1.子女想抽居屋或公屋，如繼承了便失去資格；
2.子女想移民英國，繼承了便要繳付全球物業稅；
3.子女不想居住舊樓，想買新樓自住；惟繼承了的話，再買層新樓便要付15％印花稅。

值得注意的是，香港沒有法例寫明先人過身後多少日內後人需繼承物業，所以暫時擱置遺產承辦未嘗不可；甚至可以待自己買了層新樓後才繼承物業，毋需繳付15％印花稅下，坐擁兩層樓。

在上述背景下，一對兄弟險爆出爭端。陳氏父親（化名）晚年才買樓自住，並由長子做擔保人，惟層樓未供完情況下陳父突然過身，亦沒有立遺囑，法律上有關住宅是由長子和次子繼承。

但次子因為短期內有買樓打算，暫不想繼承；而由於層樓未有完成遺產承辦，需要繼續供款，法律責任自然落在作為擔保人的長子身上。

由於兩兄弟未來將擁有該層住宅50%業權，所以次子答應和長子夾份繼續供樓，但次子每月供款都不準時，有時甚至因財政問題而脫期，大部份時間都是長子自己供。

而長子有感自己負責供樓，但將來到正式繼承時，也要和次子分一人一半，感覺自己被弟弟「搵笨」，心有不甘，兩兄弟爆發爭端在即，長子便找筆者請教解決繼承問題方法。

其實，長子可以單方面申請遺產承辦，那麼以承辦人身份可以賣樓及出租。假如沒有賣樓，而將來次子準備好繼承時，兩人才一起繼承物業業權。

不過要留意，因這個案主人翁是長子，如是次子的話，在沒有遺囑的情況下，次子未必有優先權做承辦人，因申請做承辦人時需要寫明物業的未來所有受益人及其關係，而長子才有優先權做承辦人，如次子想做承辦人的話則需要長子同意及簽署放棄申辦承辦的文件。

這故事的教訓是，如果需要為長者做物業擔保人，需要先考慮長者過身後物業是由誰來繼承；如需要兄弟共同承擔，但供樓法律責任要由擔保人負責，則要考慮這個情況下可能出現的風險。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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