【星之谷】銀行網上估價極具權威？拆解一般人不知的誤解
將軍澳日出康城一個單位拆主力牆事件，導致多間大型銀行拒絕作出估價，成為城中熱話。究竟銀行是如何就物業作出估價？未能網上估價是否代表一定不能申請按揭？網上估價和實際估價又有甚麼分別？筆者藉這個機會為大家一一拆解。
如果閣下買的是一手樓，基本上銀行估價是根據發展商的估價報告（Master Valuation Report），而未有二手成交前銀行都不會提供網上估價；如果是二手樓，測量師行則會參考同屋苑或同區屋苑近期二手成交及租金回報，以進行基本估價，然後再根據單位景觀、座向、樓層等因素作出調整。
兩大原因未能估價
銀行若然未能提供網上估價，通常只有兩個原因：首先是單位是凶宅或凶宅同層；其次是該屋苑成交疏落，或屬於質素欠佳的單幢樓或唐樓，通常需要有真正成交時，銀行才會要求測量師行估價，有時甚至會涉及驗樓。
不過，沒有網上估價並不代表銀行一定不會承造按揭，因為銀行一般和數間測量師行合作，網上估價只反映其中一間測量師行取態；若然其他測量師行估到的話，照樣可承造按揭。不過日出康城事故單位，就真的暫時沒有測量師行能提供估價報告。
網上估價僅供參考
如果準業主打算入手一層住宅，並預備簽署買賣合約，銀行便會委託測量師行出估價報告，並會嘗試調整單位的估價，並匹配客人的合約價，令銀行可以根據其買入價計算按揭成數。
若然是轉按的話，彈性則較大。例如業主希望將估價調高一些，以發揮最大套現功效，測量師行可以彈性地調整估價，包括根據業主提供的室內「靚裝」或現有租約的租金作出調整；但如果希望估價能夠超過樓價10％，難度便稍高了。
估價未必反映市況
另外要留意的是網上估價一般較為滯後，以及只反映一間測量師行的取態，並不是銀行「一口價」，最有效方法還是親身向銀行按揭專員查詢。試過有個案銀行網上能夠提供估價，但準業主親自去分行要求估價時，職員直指該單位是凶宅未能作出估價，稍後才在網站上作出更新。
很多業主喜歡用網上估價變化來監察自己物業的市場價值，其實未必準確，除了是如上述網上估價只是一間測量師行的取態；其次是如果有其他同屋苑單位成交或轉按是經該測量師行進行，碰巧單位其時估價較高，便會影響其他同層或樓上樓下單位的估價，未必真正反映自己單位的實際價值。
以此邏輯推論，轉按頻密的屋苑，一般估價會較市場價為高，原因是轉按通常是以比市價高的估價進行，因為業主通常會希望拉高估價轉按套現。
估價難反映單位結構改動
最後溫提，由於網上估價不能作準，亦不能反映單位沒有結構性改動，假如測量師行上門驗樓時發現單位有結構性改動，因而拒絕給予估價報告，將會令單位估價大幅折讓。至於日出康城拆主力牆單位被測量師行提早「blacklist」，則是罕見的例外。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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