【星之谷】拆解醫管局計劃隱藏功能 即供9成按揭、甩按保賺保費
醫管局「員工置業貸款計劃」出爐至今，大受員工歡迎，據聞至今已收到數千申請。該計劃無疑是進可攻、退可守，筆者認為最少4類人士應考慮採用該計劃。
先重溫背景。該計劃利率為一個月港元拆息（H）加1.55%（H+1.55%），封頂利率為最優惠利率（P，假設為大P即6%），然後再用實際按揭利率減3厘作為醫管局補貼。
以目前H約5%、封頂利率為6%，該醫管局計劃實際按揭年利率為3%（6%-3%）；相比銀行新造按揭利率普遍3.5%，每年可慳0.5厘息。
拆息下跌醫管局計劃更有「So」
如果未來H下跌，可慳利息更多。舉例，如果H跌至3%，醫管局計劃的按揭利率便跌至1.55%（3%+1.55%-3%），相比銀行按揭利率普遍3.5%，每年慳息高達1.95厘。
但要留意，該貸款計劃沒有現金回贈，不提供與按揭掛鈎的高息戶口，而且還款期最長20年；相比起銀行30年按揭還揭款期，每月還款額會較大。
舉個例子，假如公立醫院陳醫生（化名）希望買一層800萬元物業，目標申請9成按揭（720萬元貸款額），可以借盡醫管局貸款上限600萬元，其餘120萬元採用銀行按揭，每月總供款約38,664元；相比起全筆按揭在銀行申請、還款期30年、月供32,331元，醫管局計劃每月供多約6300元，但利息慳近0.5厘。
那麼，究竟哪幾類人士適合採用該貸款計劃？
1. 打算以即供付款買樓人士
銀行不容許上樓客在樓花期已經申請高成數按揭，但醫管局計劃在這方面沒有規限，較有優勢。
2.想轉按甩發展商二按人士
業主要甩發展商二按，可以全數轉按至銀行，但最高只能借8成按揭。醫管局貸款額最高為月薪48倍，上限為600萬元，加上銀行「頭按」最高可以借9成，較為佔優。如果閣下買樓花時借發展商9成按揭，又或是原本借8成按揭、但物業估價下跌以致不能全數轉按至銀行，醫管局計劃便成了救命槄草。
3.想慳保費之二手樓買家
如需要申請6成以上高成數按揭，醫管局貸款其中一個優勢是慳按揭保費。按陳醫生例子，如果他物色了一層800萬元住宅，目標借9成，按揭保費約234,000元；如採用醫管局貸款，該保費則全數慳回。
雖則醫管局貸款沒有現金回贈，意味上述買家要放棄約13萬元現金回贈（假設回贈率為2.7%，以樓價6成計算），但可以享受零按揭保費開支，無論如何都是抵玩。
4.曾申請高成數按揭、買樓不超過三年業主
這些業主可趁機轉按至醫管局計劃，退回15%按揭保費。又以陳醫生為例，假如3年前他入手一層800萬元住宅，並向銀行借了9成按揭，已繳234,000元按揭保費，甩按保後可退回15%保費（約35,100元）。
最後不得不提醒，壓力測試以封頂利率計算，醫管局計劃封頂利率是6%，較現時銀行3.5%為嚴。要借盡的話，最低入息要求很高，而且還款期最長僅20年，每月供款額較為驚人。
又以陳醫生為例，如果800萬元住宅經銀行借足9成、還款期30年，壓力測試下最低入息要求為70,350元；但假如走另一條路——借盡醫管局600萬元貸款額，以及120萬元銀行「頭按」，最低入息要求將升至107,500元。故此，如果入息不足，或需要加大銀行「頭按」貸款額，減少醫管局貸款。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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