【星之谷】情侶不婚買樓 非近親難擔保九成按揭？一招解困
準新人買樓可以用「未婚夫婦」名義申請9成按揭，例如男方任業主，女方為擔保人增加入息，助通過壓力測試。不過，如果是堅拒不婚的情侶，單人入息未夠申請按揭，但另一半卻不符合銀行「近親」要求，未能成為擔保人，借足9成按揭似無望，應該如何部署是好？
Matthew與女朋友Marsha（均為化名）拍拖超過5年，雙方有意買樓「築愛巢」，於是入飛抽新盤，結果一擊即中，成功選購到理想單位，並打算向銀行申請9成按揭。其策略是由Matthew做業主，再加Marsha做擔保人，相信能夠成功通過壓力測試。
擔保人必須是近親關係
不過，他們倆似乎計漏了擔保人與業主必須是近親關係。舉例，夫妻、父子、兄弟姊妹等屬於按揭保險公司定義下的近親；未婚夫妻亦可以，只需要向按揭保險公司另作聲明，但情侶則不算。
Matthew和Marsha兩人早有共識不結婚，不會因為申請按揭而聲明為未婚夫妻；二來就算坦承情侶關係，由於按揭保險公司審批嚴格，難以過關；二人亦沒有其他親友願意做擔保人，也沒有能力支付額外首期，一人申請又難通過壓力測試，可謂「企咗喺度」。距離需要申請按揭的日子越來越近，二人都焦急萬分，害怕最終會撻訂收場。
「共同借款人」身份解困
為了解決困境，筆者建議不妨兩人均列為共同借款人，即使雙方不屬於近親，按揭都可以順利過關。待Matthew日後個人收入提升，夠通過壓力測試後，就可以甩走Marsha共同借款人身份，重新申請按揭。
不過要留意，共同借款人和擔保人分別主要在於銀行追債先後次序，一旦業主未能準時供款，銀行有權馬上向共同借款人追債；若果失敗，才向擔保人作出追討。
而如果當初Marsha只是擔保人，「甩擔保」過程較為簡單，部份銀行只需借款人証明入息足夠通過壓測時，就可甩擔保，毋須重新申請按揭，程序、所需時間和費用都較少。假如需要重新按揭，就需要走一律師樓，所需時間較長和有衍生費用。
可共享高息按揭戶口
成為「共同借款人」也並非沒有好處，銀行會為兩人開設高息按揭戶口（Mortgage link），享有與按揭利率一致的存款利率，而有關限額將會分配到兩個戶口，原則是所有戶口加起來上限不多於按揭金額5成至6成。
而且，擔保人責任是「All monies」，即不只是擔保按揭貸款，還要擔保業主在銀行其他類型的無抵押貸款；但共同借款人就只需要就按揭貸款負責。
至於成為共同借款人，是否需要同住在在申請按揭的單位？這個要視乎Matthew本身的入息是否足夠支付每月供款，如果不足夠的話，意味Marsha也要分擔供款，就需要聲明二人是同住。
另外，個別銀行為減低貸款風險，即使是近親關係，也有機會要求擔保人改為共同借款人，必須留意。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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