本地地產商接二連三傳出財務壓力，繼新世界﹙0017﹚及英皇﹙0163﹚後，近日比較惹市場關注的就是林建岳旗下麗新發展（0488）。有外電引述消息指，麗展一直努力向銀行爭取其35億元貸款的再融資，但經過半年談判，19間借貸銀行中，暫時只有約一半「開綠燈」。麗展其後反駁稱，再融資計劃已獲大部分銀行支持。

作為老牌發展商，林建岳又是商界大佬之一，麗展動向自然惹來關注，而市場上，大概還有一個人，比銀行更加關心麗新系福祉，他就是億京發展主席余卓兒。一這個集團牽動兩人瓜葛。

大舉押注橫琴　銀彈被鎖

整個麗新系主要由4家上市公司組成，最頂層的是旗艦麗新國際（0191），控股經營中港海外物業的麗新發展（0488），而麗展又控股麗豐（1125）及豐德麗（0571），前者主力發展內地物業，後者則涉足餐飲及娛樂事業。麗展是麗新系最核心一員，市值約10億，也屬於系內最高。

話雖如此，麗展目前股價徘徊0.7元，每股資產淨值超過17元，市賬率不足0.1倍，與新世界﹙0017﹚及英皇國際﹙0163﹚「看齊」。折讓如此誇張，又是和債務偏高有關。截至今年1月底，麗展手上的現金近40億元，但貸款總額則達到248億，當中約52億貸款一年內到期，因此麗展再融資進度惹來關注。細心些看，麗展本身「質地」不差，在中港擁有許多穩定收租物業，如中環建行大廈、長沙灣廣場、銅鑼灣廣場二期、上海香港廣場等等。

集團在上半年租金收入達到6.2億，但由於負債上升，期內融資成本接近6億，拖累集團半年虧1.17億。麗展的負債，自然是大舉押注中港物業市場。先說香港，集團在2021、2022年，樓市仍屬高峰時播種，包括重建廣播道79 號項目、重建窩打老道116 號項目以及旭龢道1 號及1A 號項目，總投資額已超過 50 億元，仍有待收成。

至於內地，麗展夥拍麗豐及豐德，大舉投資珠海橫琴「創新方」項目。麗新系早於 2013年以 6.6億元 投得項目地皮，該項目共分五期開發，總規劃建築面積達146萬平方米，預計投資額將逾200億元。

余卓兒狙擊麗新系多年　無功而還

這一輪投資令麗展淨債權比率升至82%，假如撇除兩間子公司，淨負債比率則約51%。在「債彈」陰霾下，麗新系4間公司的總市值由2020年逾140億，縮至現在約20億。地產股市值20億不算什麼，但由於麗新系折讓嚴重，加上其大股東林建岳在政商界長䄂善舞，麗新系動向自然教人關注。

而有一個人，有「新工廈大王」之稱億京發展主席余卓兒，更與麗新系成為「命運共同體」。由於麗新系資產長期折讓，余卓兒早於2009年便布局麗新系，2016年6月他持有麗展超過5%的股權，首度曝光之後持續掃貨，目前持有麗國約21%、麗展約19%、麗豐約10%、以及豐德麗約8.5%的股權，也是麗新系第二大股東。

余卓兒掃貨行動曾多次觸發麗新系公司的公眾持股量不足危機。在2019年9月，余卓兒偕胞妹余少玉再斥逾六球增持麗展、豐德麗及麗豐，一躍成為麗新系4家上市公司的主要股東，更令其中3家出現公眾股東持股量不足的情況。其中豐德麗更因公眾持股低於15%而被迫停牌。

到了2021年6月，余卓兒又增持麗展，持股比例推高至26.47%，令麗展的公眾流通股份比例急降至不足18%，再度瀕臨停牌邊緣。眼見對手亦步亦趨，林建岳同年出招反擊，麗國及麗展齊齊供股，其中麗展透過配股引入「本地薑」基金公司ASM，折讓約五成「二供一」，希望將公眾持股拉上25%以上，又同時借機攤薄余卓兒股權。

余卓兒遇「股樓雙煞」　百億購九展

事後證明，岳少出招奏效。余卓兒並共無選擇供股，雖然避過之後股價大跌，但其手上麗新系逾15年投資累計大大「縮水」已成不爭的事實。余卓兒近年也遇上「股樓雙殺」的情況。億京早於1994年成立，本身為一家五金機器廠，主力承辦消防工程生意。不過其後就擴展至專門將殘舊工廈買回來，變身甲級寫字樓，主要分佈在觀塘、九龍灣等商業區，合計全港各區已經累積興建多達20幢寫字樓。

本身豬籠入水，但老貓也有燒鬚的時候。在2021年5月，工商舖市場仍未大幅度「插水」，億京及資本策略組成的財團，斥資約100億向和合買入九展，還在等重建成住宅、酒店等，意味還要燒錢發展。而億京旗下荃灣沙咀道1號的環貿廣場2022年落成至今，出租率極低。

麗新系牌面不算差　用時間換空間

這次息口急升、樓市低潮，考驗各大地產商投資者的能耐。這些「老江湖」也是見過風浪，以岳少為例，在1997年本港樓市高峰，當時他執董的麗展，一擲69億買入中環富麗華酒店打算重建。怎料金融風暴殺到，樓市插水式暴跌，導致麗展在1999年狂虧68億，集團背著過百億債，每年利息支出以億元計算。

為挽救危機，麗展大規模變賣資產，套現近32億暫緩債務壓力。到了2000年，麗展再將富麗華酒店股權以18.5億賣給新加坡百騰置地和AIA，僅留10%股權。後來酒店拆除重建，變成現在中環地標之一友邦金融中心。岳少當年力挽狂潤，沽出富麗華酒店權益。這次為解財務壓力，再將手上剩下 10%友邦金融中心股權賣掉，回籠14億，可算是歷史的巧合。

回看今次情況，岳少牌面不算太差，一來集團負債額不是「天價」，手上亦不乏好資產，包括中環建行大廈、海洋公園萬豪酒店。集團已明言未來兩年出售約80億元資產，同時麗展半年收租逾6億，經調整EBITDA 近5億元。而上海麗豐天際中心及廣州麗豐國際中心，兩幢甲級寫字樓近期完工，勢帶動租金上升。盡快減債、減息，用時間換空間，成為麗新系在內，擁有穩定租金收入的本港地產商走出困局的大方向。