3魔咒地產商齊瀨嘢　英皇系築防火牆　楊受成「不死」｜財經解密

所謂「醜婦終需見家翁」，疫後本港經濟復甦不如預期，地產龍頭新世界（0017）剛完成近900億元貸款再融資，接連著爆出中小型地產商可能面臨債務違約、被「Call Loan」的消息，包括楊受成旗下英皇國際（0163）、佳明集團（1271）等發展商。

位位身經百戰　楊受成公司曾被接管

這些企業掌舵人皆為資深商界猛人，何以陷入債務危機？以楊受成為例，六十年代中他經營天文台錶行，善於經營的他先後拿到天梭、歐米茄、勞力士等名錶代理權，身家就這樣極速累積。之後他跨界珠寶、地產以及金融業務，未滿30歲已創立「好世界」公司，成為香港公認的「鐘錶大王」。然而1983年中英談判期間，公司因為過度擴張而資不抵債，出現3.2億資金缺口，結果成盤生意被債權人滙豐銀行接管，連自住豪宅亦不保。

據傳楊受成當時僅餘眼鏡、手錶以及一張3.2億元債單離開滙豐。其後與銀行達成協議，以月薪兩萬為其管理原有業務八年。勢要「爭氣」的楊受成去找李嘉誠的御用風水師陳伯，陳伯指點他「向西發展」有運行。他轉戰中東科威特炒賣黃金外匯，三年內年收入突破千萬美元，很快就還清巨債，重回有錢佬之列。

長期「低息」　債主及債仔共舞

當下香港中小地產商這群商界「老江湖」集體出事，可以大膽猜測這是歷史的必然。首先，2008年後，美國實行QE印鈔票，推低利率，造就了長達10多年的「超低息環境」。同時助長樓市泡沫，自然令借貸雙方鬆懈警惕。

以英皇國際為例，2004年集團資產淨值僅23.8億元，銀行借貸6.6億元，債務比例尚屬健康。然而去到本港樓市最風光時期，至2019年3月其資產淨值雖暴增至318億元，但銀行借貸與票據發行總額竟飆至243.7億元。至於佳明集團更為典型，2014年上市時資產淨值18.2億港元對應8.2億元貸款；到了2018年其資產淨值為28.1億元；銀行貸款已升至39.7億元。

銀行體系在此過程中扮演關鍵角色。據投行高盛報告，截至去年中，滙豐﹙0005﹚、中銀香港﹙2388﹚、恒生﹙0011﹚及東亞﹙0023﹚，在香港的商業房地產(CRE)的相關敞口分別為4,096億、2,178億、1,397億及656億，佔貸款總額分別為5.59%、12.89%、16.44%、12.38%。正是因為長期「超低息」的舒適圈，令業界逐漸失去危機意識。直至2022年美國聯儲局多次加息，融資成本急升，依靠高槓桿運作的發展商，馬上被殺個措手不及。

沙士新冠　 此一時彼一時

另一個令人「措手不及」的因素就是疫情，2019年新冠疫情爆發的時候，市場普遍憧憬重演2003年沙士後經濟急速反彈，自然「推論」開關之後就「一天光晒」。殊不知這場持續三年的防疫措施傷了經濟根基。

這次經濟調整明顯比2003年的時候嚴峻很多，一來碰上內地經濟結束高速增長期，正處轉型階段，加上內房泡沫爆破，「內捲」 問題持續。二來，中美關係自2018年打貿易戰開始轉差，直接衝擊中國出口。三來就是大灣區融合這個大趨勢，兩地往來愈來愈方便。港人北上消費由週末休閒購物到小長假的深度遊。更重要的是，當兩地物價差距逐漸收窄，電商盛行，香港商舖和寫字樓的競爭優勢其實正慢慢減弱。

英皇「七小福」　已建立「防火牆」

說回英皇，英皇娛樂「一姐」容祖兒早前出席活動就說，相信公司在楊生帶領下不會有太大問題。公開力撐楊老闆，雖屬人之常情，但不代表沒有參考價值。英皇系七家上市公司涉及地產、金融、鐘錶珠、娛樂文化、酒店、數碼媒體以及傢俬業務，總市值加起來超過60億。

當中英皇鐘錶珠寶﹙0887﹚市值佔逾一半，過去十年穩定派息，僅楊受成個人已收息近3億港元。至於英皇國際，市值已由高位過百億元蒸發了大約九成。不過楊受成身為大股東，在供股前拿著27億股份，過去十年已經收了超過17億元股息。

事實上，楊受成亦試過「億億聲」向英皇國際「揼水」，在2021年英皇國際就將3間香港的酒店賣了給旗下的英皇娛樂酒店套現接近21億。之後旗下鐘錶珠寶公司又用8,000萬，接了廣東道個物業做旗艦店。而今年英皇國際再以7億將中環公寓大廈的公司股，以及貸款賣了給英皇娛樂酒店。另一邊廂，楊受成自己還私人出手，先後放了30億出來，接手北角商場同其他十五項香港物業。

市場人士分析指，萬一英皇國際最壞情況停牌或停盤，楊受成最多輸掉股份，即使公司重組都也不會有大分別，情況可以說和新世界差不多。最麻煩的反而是銀行，因為他們會由債主變業主，在今時今日環境，回收甚至接管半成品物業，債主反成燙手山芋持有者。