香港經濟轉差，結業潮似乎還未完，近期有不少餐廳、食肆， 又或者戲院都紛紛宣佈相繼結業。許多人把這個責任歸咎於「貴租」。今集《財策相對論》請來中原集團創辦人施永青，他大談對工商舖市道的看法，以及「地產霸權」是否眼下行業困局的一大主因。同時，施永青亦分享其對「一國兩制」之看法，以至香港的角色定位和管治的建議。

「業主主宰」 VS 「租得出便合理」

施永青認為，本港零售業不景，既有結構性，也有周期性，例如自從有了網購後，年輕一代少了逛街購物，看到合適的就上網買，這個情況見諸世界各地。與此同時，本港零售競爭力也被「比下去」，以往較內地「先進」、較「精英雲集」，人家來港消費覺得新鮮，惟內地零售業進步得很快， 商場的設計也不比香港差， 變成內地客來到香港就沒有以前感覺那麼吸引，「我在內地也有做地產代理，曾經一度都在內地做得相對大的，做過一哥，但是新一代出來，謀略好過你，願景又宏偉過你， 借用到資本市場資金的能力又強過你， 你的競爭力便不夠。」

行業不景，不少人歸因於貴租。測量師出身的前特首梁振英，便在Facebook出帖文，呼籲業主要「隨行就市」減租，更加話租約條件一直都是業主的主宰，租客討價還價能力有限，如果業主不放棄過去主宰的心態，恐怕最後是兩敗俱傷。然而，施永青則以叢林法則作解釋，認為市道好的時候租金會升，市道不好的時候租金便會跌，反而以他觀察租金貴的時候， 正是零售業好景的時候。

經營地產代理生意的施永青亦為業主辯護，指貴租、「地產霸權」之說，只是把問題簡單化，「 什麼叫租金合理， 租得出就合理。」

料租金還會進一步跌下去

施永青估計，現在租金都跌了差不多四成、五成，且還是會進一步跌下去，直到零售業從核心地區搬去非核心地區，並再次由非核心地區搬回來核心地區，「我認為調整過後，核心地區舖位都租了，核心地區空置減少，大家覺得這個租金是一個有支持力的租金， 租金便能夠站穩， 投資者才會入市。」

提倡走高增值路線

問及香港未來發展，施永青認為香港不應靠旅遊業、零售業，而是繼續依賴高增值行業，如金融、專業服務，「我們其實要好一點的話，就要放棄一部分以前我們賴以為生的行業， 去做一些更加有創意、 更加符合社會進步經濟發展步伐的行業， 我們才有前景。 如果不是的話，一定要做酒樓的話。」他續稱，香港是要和國家的大計劃融合，要發揮它的金融中心的作用。

施永青又提及「一國兩制」，認為這個制度給予香港很大優勢，「 給你走資本主義制度，資本主義制度和外面的社會融合，當然容易過和社會主義融合！」