特區政府將於下週三（16日）公布首份五年規劃及2026年《施政報告》，大行瑞銀預計內容聚焦北都、民生、科創等發展。

樓價自低位回升17%　內房北都搶攻恐壓縮利潤

住房市場方面，該行亞洲房地產行業研究主管林鎮鴻預計，港府或將出售型與出租型公營房屋比例由30:70最高升至50:50。此外，政府亦有望重推「公屋租戶購買計劃」（租置計劃） 。

瑞銀稱，兩項措施均可改善政府財政收入，但將對開發商構成不利影響，尤其是業務集中於入門級私人住宅市場的開發商。

事實上，瑞銀認為，本地地產開發商或將面臨多重挑戰。由於住宅價格年初至今再上漲10%，較近年低位高出17%。因此，瑞銀預計政府未必會進一步出推出「置業通」、下調印花稅或放寬放寬強積金用於置業。與此同時，隨著預售模式調整，內地開發商料將加快在港、尤其是北都的項目開發，或將進一步壓縮開發利潤率。

相比之下，受惠於近期稅制改革後，對沖基金租賃需求增強，預計將利好中環寫字樓業主。

估北都擴至3000公頃　港深西部鐵路開支或達1000億

除未來五年在北部都會區提供逾7萬個住宅單位及100萬平方米經濟樓面面積的既定目標外，瑞銀預計政府還將公布更多關鍵績效指標。

在北都開發上，瑞銀認為政府或公布粉嶺北及新田科技城餘下兩幅大型土地出讓地塊的招標時間表。同時，政府可能會披露大學城擴建計劃細節，將校園面積由此前建議的100公頃擴大至300公頃。若計入毗鄰的科技、工業及城市發展項目，大學城總面積可能超過1,000公頃。基於此，北部都會區新發展區總面積將擴大為3,000公頃。

此外，瑞銀預計政府將正式確認建港深西部鐵路，使其成為北部都會區內第二個大型鐵路項目。據其預測，項目資本開支或達1,000億港元。

聚焦特定領域人才　擬推對沖基金獎金零稅率

談及吸引人才政策，瑞銀認為仍將是《施政報告》的重點，但其重心可能由廣泛放寬轉向特定領域人才，例如生命健康科技、醫療及醫學創新、人工智能、微電子及智能製造領域人才。

同時，其預計港府將進一步更新稅制改革法案，建議對沖基金及另類資產管理專業人士與業績掛鈎的獎金適用零稅率。