摩根士丹利（大摩）下調新世界發展（0017）目標價13.3%，由6元降至5.2元，並維持「減持」評級。大摩指出，雖然新世界旗下11 SKIES項目的不確定性因素已剔除，但公司仍面對高負債及利率風險，預計在流動性狀況顯著改善前，難以恢復派息。

大摩將新世界最牛目標價由11元降至9.5元，最熊目標價由4元降至3.5元，預期2027財政年度及2028財政年度每股虧損0.13元及0.36元，2029年度每股虧損料為0.43元。

大摩表示，是次更新估值已考慮新世界2026財政年度業績，並加入2029財政年度預測，同時調整2027及2028財政年度的基礎盈利預測，考慮因素包括零售及寫字樓租金調整、出租率、利率假設、物業銷售入帳及落成時間表，以及土地儲備補充情況。

中港物業估值受壓　高負債仍是主要隱憂

大摩將新世界遠期資產淨值下調18%，主要由於整體物業總資產值下降。其中，香港發展物業方面，農地儲備減少，加上項目出售後土地補充有限；內地發展物業則受審慎銷售及平均售價走勢影響。

大摩指出，新世界淨負債水平仍然高企，永續證券延遲支付票息亦反映公司面對流動性壓力。在大幅改善資產負債狀況前，派息恢復的機會不大。報告亦提醒，若旗下投資物業的資本化率上升，將對物業估值構成進一步壓力。

不過，大摩認為，若公司加快出售資產、加快農地收回進度，或住宅項目銷售及現金回籠好過預期，均有助改善財務狀況。此外，潛在供股或股本融資，以及機場管理局可能成為股東，亦可能為公司流動性帶來支持；美國若進一步減息同樣是潛在利好因素。

整體而言，大摩認為，11 SKIES相關不確定性因素消除，尚不足以抵銷新世界高負債、流動性及資產估值風險，故繼續維持「減持」評級。