【星之谷】花紅計法大解構!銀行按揭借盡有方法

撰文:子非魚
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初哥買樓申請高成數按揭,左計右計個人入息,很多時候只計算月薪,漏計了花紅亦屬於入息之列;有些則知道花紅計算在入息之內,但擔憂轉工會影響計法。其實銀行及按揭保險公司計算花紅方式比較巧妙。

一般打工仔入息通常分為底薪、佣金及花紅。申請8成或以下按揭,上述入息都可計算在內,但亦有一定限制,可計算的上限與本文後述的相同。如申請超過8成按揭的話,佣金並不計算作入息, 但有些個案,花紅卻可包括在內,準買家宜準備2成首期或加擔保人作後備方案。

假設員工A在一間公司工作兩年以上,每年都有豐厚花紅,理論上花紅可以計作入息,供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)更為鬆動,借到更多按揭貸款;甚至首期足夠的話,可以選擇入場費較高、生活空間更大的物業。

然而,已經跳槽至新公司的話,舊公司花紅就不能計算在入息之內,申請高成數按揭時只能計算新工作的底薪及花紅。

這裏談一談花紅計算方法的兩個迷思:

一、按揭保險公司會接納花紅作為入息,但以兩年花紅平均數作基準,準業主可以在糧單或銀行過數紀錄上查閱。舉例,兩年花紅分別為4萬港元及8萬港元,則每月入息增加5,000港元;

二、如果花紅一年有、一年無,都可以計算兩年平均數,不過上限為月薪3倍。舉例,如果月薪4萬港元,過去兩年只得第二年有花紅(36萬港元),若第二年花紅總額為36萬港元,由於第一年為零,表面上兩年間平均月入增加1.5萬港元,不過按花紅上限(3期月薪),最多只可以計算12萬港元(月薪4萬港元乘3),再除24個月,即每月多5,000港元。

另一個例子,如果員工B在一間公司任職兩年,每年均獲發花紅;新工作剛做滿一年亦獲發花紅。遺憾地,買樓申請高成數按揭時,銀行只計算新工作的花紅,上限同為月薪3倍。

總括來說,初哥第一次買樓,擔心轉工會否影響按揭申請,其中一個考慮點是花紅。如果沒有花紅,令入息未能符合DSR要求,便要考慮留在現有崗位,直至買樓完成為止。

除了花紅,有初哥擔心轉新工後,申請高成數按揭難度大增。其實轉工只要無縫銜接、薪酬沒有異常大幅提高、新工作已經發放第一期薪酬,並有銀行過數紀錄,申請9成按揭不會有問題。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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