星之谷｜超低息稅貸誘惑　年輕夫婦按揭出事　上車險變「炒車」

一年一度稅貸季度又來了。如往時一樣，各銀行爭相推出各種超低息優惠搶客，某間大型銀行實際年利率更低至1.12%，看似吸引，但計劃短期內買樓人士借稅貸前有必要三思，否則上車隨時變「炒車」。

客人Paul（化名）與女朋友快將結婚，並同時展開置業大計，不過近日一件事令這對佳人「吵大鑊」，原來Paul近日收到銀行電話介紹超低息稅貸，恰巧他想趁大市反彈借錢短炒，便被引誘去申請了。

Paul很快被準新娘「扭耳仔」，原來他借錢一刻忘了申請稅貸將會影響按揭，繼而影響買樓大計，現時很大機會要提早還款給銀行；但如果提早清還稅貸，需要支付一定百分比手續費，並要退回適用的推廣優惠，令稅貸利息由「超筍」變「超貴」。

稅貸供款令入息要求爆升

為何申請按揭時需要清還稅貸？簡單而言，由於按揭每月供款不能超過月入一半，即供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）不能超過50％，並且需要通過壓力測試；而稅貸是短期貸款，每月供款額很高，很容易令DSR爆錶。

以Paul為例，他實際上因結婚而入手的物業價值800萬港元，並預備申請9成按揭，貸款金額720萬元，預料最低入息要求為59,743港元至71,542港元，視乎銀行是否要求壓力測試。

但Paul借了近100萬元平息稅貸，還款期為1年，月供84,000元，按揭最低入息要求突然爆升至227,000元，Paul即使屬於高薪一族，加上未婚妻的月入幫忙，亦難以負擔。最終他決定提早清還稅貸，並繳付罰息，結果得不償失。

僅餘3期 銀行可酌情豁免

不過，假如稅貸只餘數月便供完，申請按揭時，銀行能否「隻眼開隻眼閉」？有些銀行豁免計算餘下不多於3期（3個月）的稅貸或私貸還款額；相反，超過3期當然要清還後，按揭才可以順利放款。

另一個情況——若然入息本身非常高，是否毋須提早清還稅貸？金管局指引列明，按揭申請者首期來源不能從貸款而來。如果要申請高成數按揭，而又有稅貸在身，申請人需要證明銀行戶口減去稅貸餘額後，仍有足夠現金作首期，而入息又足以彌補，才可以豁免清還稅貸。

由此可見，一旦被低息稅貸吸引，同時要預備申請按揭，可以預見困難重重。不過，有些中小型銀行提供的稅貸，容許借款人因申請按揭而提早還款，免除罰息。如果真的有需要借稅貸，之後又可能需要買樓申請按揭，大可以問清楚銀行有沒有這類免罰息條款。

了解更多：https://starpagency.com/

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險
*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表《香港01》立場。