【中美貿易戰】樓價高位企穩 港人仍難脫離「樓奴」枷鎖

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中美貿易戰陰霾下,二手樓價指數連續兩周盤踞於歷史高位。中原城市領先指數(CCL)上兩周分別創下了歷史最高和歷史次高的數字。

高處不勝寒,有意見認為香港樓市已出現泡沫,擔心中美貿易戰或會令港樓大挫,但考慮到樓市基本面仍然穩固,香港樓市大跌的機會未必好大。

差餉物業估價署上月公布的數據顯示,4月樓價指數與去年7月的歷史高位只相差1%。反映二手樓價的CCL上月底報189.42點,更是歷史新高,至上周報188.95點,雖略有回軟,仍是歷史次高。翻查歷史數據,CCL於1997年7月時僅為100點,2003年沙士(SARS)期間更只有31點,即現時樓價已較1997年樓市狂潮時高出80%。

《彭博》上月底引述美國哈佛大學經濟學教授Carmen Reinhart表示,中美貿易戰、不確定的貨幣政策前景和中國經濟放緩,可能令全球經濟面臨巨大威脅,香港樓市令她想起愛爾蘭、西班牙及冰島當年爆發危機前的狀況。

市場相信中美貿易戰會左右短期樓市走勢。(路透社)

中美貿戰左右短期樓市走勢

綜合本地樓市專家意見,中美貿易戰會左右短期樓市走勢,但料難令港樓轉勢回落。香港置業行政總裁李志成表示,4月份中美貿易談判氣氛良好,且受惠美國暫停加息和新盤推出速度加快,一二手樓市出現明顯升浪,但隨着中美貿易戰升溫,經濟不明朗因素增加,市場投資氣氛明顯轉弱,相信本月樓市更有機會出現高位整固。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,現時市場反應未見太悲觀,業主叫價仍然相對硬淨,減價只是個別例子,相信貿易戰問題未足以令樓價轉勢,只會令升幅放緩。

供樓負擔比率未達警戒線

從多項基本因素來看,香港樓價出現大調整的空間有限。財政司司長陳茂波上周出席立法會財經事務委員會時就指,樓價已連升4個月,較去年12月反彈約9%,首季置業供款佔市民收入比重高達69%,「大幅超出市民負擔能力」。

市民收入近七成用來供樓看似很高,但卻是香港人習以為常,且目前的供樓負擔比率,更明顯不及1997年高達103%的水平。單就這數字看來,供樓負擔偏高充其量只會為樓價升勢帶來一點阻力,離觸發樓市大調整的警戒線還有好一段距離。

另一影響樓市抗跌力的因素是用家和炒家的比例,因為跌市時,用家傾向繼續持有物業,手上持有多個單位的投資者則會較傾向放盤止蝕,先行套現。港府過往先後引入額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和雙倍印花稅(DSD),確實令短炒有所減少,稅務局資料顯示,短期轉售﹙包括確認人交易及24個月內轉售﹚方面,成交宗數由開徵SSD前的平均每月2,661宗,大跌至今年首4個月平均每月58宗的低水平。以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案於今年首4個月亦處於平均每月44宗的低水平,只佔總成交的0.7%。樓市中的短炒投資者比例減,某程度反映香港樓市剛性需求很大,自然更抗跌。

美聯儲若開始減息,或進一步推升香港樓價。(路透社)

美國或再度步入減息周期

港樓遲遲未見大調整,而美國聯邦儲備局的貨幣政策已經180度大轉彎,不但停止加息,更愈來愈大機會減息。聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell)、副主席克拉里達(Richard Clarida)和理事布雷納德(Lael Brainard)上周分別表示會有適當行動應對貿易緊張形勢以維持經濟擴張之後,利率期貨市場顯示,市場預期聯儲局於7月或之前減息機率高達七成,預期9月或之前減息機率更高達95%。

美國若減息和停止縮表,即意味量化寬鬆貨幣(QE)政策重臨。全球熱錢氾濫對香港樓市絕對是利好因素。量寬世代重臨也代表各國貨幣購買力的下降,手上有閒錢的市民,若不希望手上現金白白貶值,恐怕只會加入投資股市樓市的行列,會進一步推升樓市的投資需求和樓價。

上文節錄自《香港01》周報(2019年6月10日),《毋懼中美貿易戰 樓價高位企穩 港人仍難脫離「樓奴」枷鎖》。

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