【磚頭投資】工廈劏房頻爆蝕讓盤 「蝕住走」皆因市夢價幻滅

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本港住宅樓價接連破頂,千萬居屋亦終於誕生,樓市熱度老早蔓延至其他「磚頭」類別,車位、工廈、商舖以至單車位皆「炒得不亦樂乎」!

不過,正當樓市處於「收割期」,揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。繼劏舖成為炒家轟烈的「英雄塚」後,二手劏廈市場亦出現「易入難出」的情況,錄得不少平手、蝕讓成交,計落點都「跑輸大市」。

想當初,劏廈入場門檻低,租金回報約莫3厘,成為不少投資者心頭好,但一心以為「坐定笠六」等物業升值,卻可能事與願違。

工廈市場交投熾熱,不斷有拆售項目推出,帶動一手成交。(資料圖片)

劏廈炒得起,皆因「稅魔」作怪。與住宅相比,購買工廈無須繳付15%的「辣招稅」,而入場資本豐儉由人,低至數十萬元便可,因而吸引了一批炒家進駐。

工廈市場持續火熱,利嘉閣(工商舖)最新資料顯示,今年6月份共錄得575宗工廈物業買賣登記,連續5個月企於500宗之上,期內登記金額總值則微升2%至31.71億元。其中,「5球」以下的細價工廈持續受到熱捧,成交量佔6月整體工廈買賣宗數74%,細價及拆售項目成為工廈交投支柱。

工廈市場持續火熱,6月份錄575宗工廈物業買賣登記,當中「5球」以下的細價工廈續受追捧,成交佔比達74%。(資料圖片)

細價工廈如「雨後春筍」

所謂劏廈,有「大劏」和「細劏」之分。「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售,一般而言,會提前推售樓花,而近年「翻新」後的工廈裝修精緻,由大堂至單位內部均統一風格,並提供智能化管理、24小時出入等服務,打造新潮工廈。

至於「細劏」則是由個別大銀碼投資者購入全層或多個大面積工廈單位,簡易裝修後拆售,相對「大劏」門檻較低,所提供的單位面積普遍更細。例如莎莎國際(0178)郭少明女婿陳陳振邦於2016年9月以2,650萬元購入荃灣金熊工業中心2個單位,並斥資1,000萬元翻新後,分間為68間迷你工作室出售,建築面積由85至266平方呎不等,平均呎價約7,000元,市場預計全數售出後,將套現逾8,000萬元,回報甚為可觀。

事實上,工廈拆售浪潮火熱,近年新盤包括葵涌「都薈METRO 12」、觀塘「LOFTER LEGEND」, 新地(0016)拆售的長沙灣工廈「W212」,以及資深投資者羅珠雄拆售的長沙灣「OK688」和葵涌禎昌工業大廈10樓「K Sky」等等。

工廈持續拆售,如長沙灣工廈拆售項目「OK688」,全層樓面約28,000方呎,拆開116個工作室,入場費約85萬元。(羅君豪攝)

屢錄平手或「蝕住走」成交

上述樓盤拆售銷情理想,但二手市場則略嫌冷清。以葵涌青山公路301-305號為例,金朝陽(0878)將其重建成「iPlace」,於2015年時拆售樓花,該工廈樓高23層,提供322伙單位,面積由342至646平方呎,屬於「大劏」。

綜合土地註冊處和市場資料發現,「iPlace」近日錄得不少微賺、平手,甚至微蝕的成交,表現跑輸其他「磚頭」。該廈一個中層475呎單位,業主以306萬元買入,6月中以303.2萬元易手,不計及釐印費等雜費,賬面已輸2.8萬元。6月中亦有一個436呎低層3室轉讓,業主以270萬沽出,微賺6.1萬元,但計及3%釐印費7.9萬元,則輸1.8萬元離場。

另一個同類型「大劏」項目——葵涌業成街16至18號星星中心,亦於2015年由星星地產(1560)拆售,樓高19層,每層提供約15個單位,面積由238至705平方呎。其中一個351呎的高層16室,原業主280萬元購入,上月底以原價沽出,以3%釐印費計,料業主損手8.4萬元離場。另一個352呎的高層12室,原業主以253.4萬元購入,去年6月以240萬元易手,較購入價低13.4萬元;接手的業主於7月度再度以240萬元轉手,以3%釐印費計,料業主損手7.2萬元離場。

陳建中認為,工廈重新包裝後價值「發水」,主要以非工業用途為項目「增值」,如商業用途,甚至住人。(受訪者提供)

發展商為工廈「增值」 增添非法用途想像空間

市場錄損手轉讓,投資超過30個工廈項目、星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中認為與項目定位有關,為工廈「造夢」增添買家想像空間,提升一手工廈售價。他表示,發展商買入原則工廈、甚至全棟工廈後,將其重新包裝後再拆售,售價未必能反映「真實」價值,略嫌有「發水」成份,「市場對工廈用途充滿憧憬,『大拆家』借此包裝產品,如裝修媲美私樓、智能化管理、獨立廁所、企圖為工廈『增值』」。

陳續稱,所謂「增值」,其實是令工廈價值體現於非工業用途,如商業用途,甚至「偷雞」住人。他舉例稱,發展商往往將限於「工業用途」的工廈定位為「工作室」,但此舉可能觸及灰色地帶,即租客以劏廈作為辦公室,但並無生產實質貨品,要辯稱在此「生產」意念,以符合「工業用途」的定義。「發展商係創造市場、創造需求,標榜做工作室用途廣泛給予買家無限想像空間,變左個(工廈)市場偏離(工業)定位,(發水後)價值將來未必兌現到」。他還指,有些代理會向準買家暗示劏廈有住宅用途,「希望你同住宅呎價相比」。

再者,他指發展商把項目劏得很小,再提供高成數按揭,拉低入場門檻,一手買家自然出得起價。但實質回報上,陳認為出租予「住宅」的回報最高,但涉及違法風險,以及真正作「住宅」租客不多,業主只好出租作其他用途如倉儲等,回報大打折扣。因此,他相信租務市場並不蓬勃下,而二手買家須付最少6成首期,接貨難度更大,形成業主「易入難出」的情況,自然要折讓和原價「求售」。



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