【環海.東岸】呼吸Plan變攞命Plan? 兩大落差「上咗車」都呻苦

撰文:
最後更新日期:

3年前,「呼吸Plan」一時無兩,只需繳付樓價5%作首期已可上車,着實成了不少「無殼蝸牛」的福音。

不過「魔鬼在細節」。隨着單位入伙,昔日的「呼吸Plan」隨時成為今日的「攞命Plan」。紅磡環海.東岸近日已入伙,記者拆解其當年「開心直通車計劃」

,發現兩個不似預期,有可能令業主陷入供款困局。難怪「樓神」趙國雄日前預言,「呼吸Plan」業主恐變負資產!

九建旗下的「環海.東岸」,一層有36伙,堪稱「納米之城」。(高仲明攝)

2015年開售、有「納米之城」稱號的紅磡「環海.東岸」,近日入伙。當年發展商九龍建業炮製「開心直通車計劃」,毋須入息證明,樓價5%首期便能做業主,三個月後再以「滴滴金」方式,每月供樓價0.35%直至入伙為止,期內免息。餘下約8成半樓價,到買家入伙時可向九建旗下「財仔」借盡一按或二按上會,且免入息證明,最高可分30年還款,不設罰息期。

落差一、息口不似預期

發展商去年9月左右才公布息口水平,有業主向《香港01》稱,知道利率水平後可說是大失預算,「當時發展商說會視乎市況而定,所以估佢都只是2至3厘左右,點知最後成6厘息。」

的確,採用「直通車計劃」的高承數按揭買家,首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘;其後年利率則為P+0.75厘。由於去年9月各大銀行已經跟隨美國聯儲局加息8分之1厘,以目前P為5.375厘計算,首年利率為4.875厘;次年起就大幅上調至6.125厘,比一般銀行的「按揭Plan」2.375厘高。

利率開支差距近190萬

以使用該計畫、開售時售價最平的開放式單位1A座5樓L室為例,單位於2015年10月以313.8萬元售出,呎價16,175元。若使用「直通車」計劃,分25年攤還,首年月供 15,399元;之後每年月供17,320元;全期利息開支約245萬元。

當然,業主亦可自行找銀行上會免捱貴息,若將貸款由發展商轉按至銀行,按揭成數或將由8至9成半降至5至6成,少不免要補回首期差額,意味業主或需準備樓價的25%或約78萬元才可上會。但好處是,全期利息開支降至約61萬元,每月供款僅約8,314元;兩者總利息開支相差近184萬元。

(01製圖)

落差二、樓價升幅不似預期  轉按有難度

雖說業主隨時要「抬錢」上會,但若果期內樓價升幅夠勁,轉按時未必要「抬錢」,甚至可受惠於銀行轉按時提供的回贈。可是,環海.東岸的「呼吸Plan」投資客,就未必可以有這樣的優惠。

以1A座底層G室的首個「暗蝕盤」為例,當年成交價為521.2萬元,本月業主以538萬元沽售。截至2月26日計,恒生銀行(0011)的最新物業估值約570萬元,升幅約10%,低於同期樓價約27%的升幅。

估值已經追不上市況。若果原業主非首置客,受金管局的「辣招」所限,最多只可借樓價的50%。由於原業主已分期支付15%的首期,剩下的85%或433萬元,若要到銀行上會的話,銀行只可借50%,餘下的2百多萬元就「貴客自理」;若果不想「抬錢」上會,意味樓價或銀行估值,至少要升至約743萬元。

據一手成交記錄顯示,有多達625伙買家選用「開心直通車計劃」,佔已售出單位62.8%。除非這批買家本身持有大筆現金,抬錢上會方可為自己留一扇逃生門,否則很大機會要捱貴息,不然就只有賣樓了事。

面對發展商提供的高成數按揭,有業主坦言失預算。(高仲明攝)

王美鳳指出,最理想的情況當然是業主有足夠實力,可補足首期差額從而轉按至銀行。(資料圖片)

難避高息 專家教兩招「走位」

想「脫苦海」不捱貴息,就要應好好利用不同銀行之間的估值差距。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,發展商不為「直通車計劃」設罰息期,用意都是希望業主收樓後可以轉按。不過她提到,該盤的估價仍與當年成交價相若,所以未必可以溢價轉按,但仍可先到不同的銀行為單位進行估價,「有個別銀行估值較高,都有數個百分比的差距。」

她續稱,最理想的情況當然是業主有足夠實力,可補足首期差額從而轉按至銀行。若果首期真的不夠,次選是考慮轉按到市場其他提供高成數按揭的公司,「會高過銀行息率,但有機會低過發展商的息率,未必有成P+0.75厘咁高;至於是否放售,就視乎自己的供款能力。」



X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。