【環海.東岸直擊】千伙單位逾2成放盤 業主「搶閘」出貨有因由

最後更新日期:

3年前開賣、涉逾千伙的「納米盤之城」紅磡環海.東岸近日入伙,旋即錄得多宗「跑輸大市」個案。

該屋苑自今年1月陸續收樓以來,暫錄18宗二手成交個案,當中約13宗帳面升幅遜於同期大市升勢,更有2宗明賺暗蝕!《香港01》直擊這個納米盤重鎮,一層36伙,可謂密集過公屋,但原來單位「細」不是跑輸理由,真正原因仍是「錢作怪」!

中原城市領先指數(CCL)由2015年初約134點,升至最新的170點,反映本港2手樓價累升27%。(洪嘉徽攝)

作為市區「納米盤」供應重鎮的紅磡環海.東岸,由九建(0034)於2015年開賣,提供1,008個單位,實用面積由194至375平方呎不等。

該盤今年1月陸續入伙,開售至今已超過3年,業主不再受SSD轉售限制,放盤量亦因而急增。事實上,早於去年10月,環海.東岸尚未入伙時,市場已有消息指,項目湧現逾130個「未收樓、先放售」的樓花放盤,而目前更有逾200個放盤,佔全苑單位供應逾2成。

表現跑輸CCL樓價升幅 

放盤如此多,心急業主始終難「割禾青」走貨。綜合代理及市場消息,屋苑入伙以來,累錄約18宗成交,其中2宗「明賺實蝕」,雖然帳面分別賺16.8萬元及17萬元,但扣減代理佣金及雜費後,實際蝕約4萬元。

即使有錢賺,不少表現亦都跑輸大市。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),由2015年初約134點,升至最新(3月1日)的171點,期內累升逾27%,惟環海.東岸成交單位卻普遍脫節,上月13宗成交帳面只賺3.3%至24.7%;唯獨2宗帳賺逾27%,能夠緊貼市場走勢(見圖一)。

雖然環海.東岸屬「納米盤」,但始終位處市區,加上近年樓市大抵暢旺,市面上二手「蝕讓」個案可謂少見。記者於是深入了解這個「納米之城」,發現有3大因素,令這個屋苑樓價走勢「大落後」。

圖一

真相一、低息年代捱貴息

業主心急放盤,或者要從供樓按揭計劃說起。當年發展商推出「開心直通車計劃」,以最高可借9成半按揭作招徠,首期5%、無須入息證明已可做業主,然後以「滴滴金」方式,每月免息只供樓價的0.35%,直到收樓後才上會。根據一手成交紀錄冊,超過630伙單位的買家採用此計劃,佔比逾6成。

只不過,當初的「上車佳音」,到收樓時恐怕變成「惡夢」。皆因「直通車計劃」的買家可將餘下最多約85%的樓價,全數向發展商旗下財務公司申請貸款,但首年利率達P減0.5厘,次年起全期息率將升至逾6厘,息率遠高於目前銀行約莫的2.3厘水平。

以1A座底層G室的首個「明賺實蝕盤」為例,實用面積呎325呎,當時成交價為521.2萬元。若使用「直通車計劃」,分25年攤還,首年月供25,577元;之後每年月供28,780元,全期利息開支約416.5萬元,單是利息開支,已是樓價近8成。

翻查資料,環海.東岸一個300多呎的單位,早前以約1.5萬元租金承租,以此推算,上址業主尚要補上逾1萬元的利息開支,才能覆蓋供樓開支,「等租客幫自己供樓」的算盤未能打響。

真相二、鄰區租盤競爭劇烈  

話雖如此,也有不少環海.東岸業主選擇放租,而非沽貨離場。據區內代理透露,該盤入伙前已錄60個預租盤,上月再錄約70個租務成交,現時仍有約200個待租盤,平均意向呎租約為50元至60元,租金回報率約莫3至3.5厘,競爭劇烈。

再者,馬頭圍道一帶更是有不少新供應,同樣提供中小型單位,如首季入伙的翰畋(92伙);鄰區競爭更是白熱化,入伙單位包括嘉匯(900伙)、龍譽(930伙)、天寰(822伙)等。區內提供逾3千個單位,令市場競爭激烈。

目前,環海.東岸開放式入場月租由1萬元起,而1房則由1.4萬元起。

代理透露,環海.東岸現有約200個待租盤,平均意向呎租約為50元至60元,租金回報率約3至3.5厘。(洪嘉徽攝﹚

另外,記者親自到環海.東岸這個被喻為史上最多納米戶的屋苑直擊,全盤1,008個單位,每層有36伙,比70年代公屋更要密集,超過9成單位屬開放式及一房戶。而屋苑劃分成3座,但共得8部電梯。如此密集式設計,或許會令不少買家和租客卻步,因此一時間逾200個放盤應市,市場亦未必能一一消化,樓價自然不會被搶高。

而且,個別單位設計未必「怡人」,以1A座中高層C室一房戶為例,走入室內,驟眼看間隔實用、呎呎用到盡,但細始終是「原罪」,令廚房只能用開放式設計,不設明火煮食,地上瓷磚僅6吋,即接駁木地板,以及廁所設計為黑廁,即不設窗口。而該單位開門後方即為雪櫃,兩門不能同時打開。另外,單位大部分景觀是望著對面大廈,必須關上窗簾,部分景觀才是郵輪碼頭海景。

+3
+2

陳海潮:納米盤市場走向飽和

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,納米盤的出現是因樓價非常高,發展商當時劏細單位,令到單位總價相對便宜,以迎合市場需求。但他指出,因這類盤的面積非常細,樓市轉勢向下時,同樣的資金可選擇較大單位,加上近年不斷有納米盤落成,市場需求慢慢走向飽和,細單位價格自然受壓,而該類單位總價低,業主本身的防守力亦較低,導致更容易蝕讓。

發展商為該盤推出「開心直通車計劃」,為上車人士帶來佳音,最高可借9成半按揭,首期5%就可做業主。(洪嘉徽攝)

李兆波​:納米樓「細夾貴」令人不高興

中大會計學院高級講師李兆波卻認為,這類物業投資價值不高。他認為,若果樓價下跌,有實力的買家都會買入面積較大的單位,「它只是劏房與大少少的正常住宅之間的產品,買來投資的話我覺得是奇怪的。現在樓市調整,不如租多陣樓先,將來或有好一些的選擇,又如果劏房環境OK的,就唔好走住,再試一試申請居屋,看看合不合資格。」

不過,李兆波認為,假如納米樓「無咁貴」,例如實用面積150呎售150萬元或以下的話,則尚有存在的價值。「細得來都幾唔人道,幾唔合理。不過如果樓價唔係咁高,其實都不是太差,等年輕人有自己的空間。只不過現在又細又貴,先咁多人不高興!」



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。