安達臣道賣地條款複雜 測量師大削估值15% 梁志堅:難控制成本

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特首林鄭月娥推出「港人首次置業先導計劃」,是次招標推售的安達臣道地皮,屬計劃中第2個項目,地皮將由私人發展商發展,為私人發展的資助房屋項目。

政府今日(20日)公布賣地條款,當中值得關注的是,政府會在項目建成後,按一定的比例,從中抽出不少1,000個單位作首置單位。發展商須以市價8折出售政府選定的首置單位,出售對象資格由政府決定。

同時,政府規限了項目的各類型單位數目,其中20%須為開放式單位﹑25%為一房單位,餘下55%為兩房單位;而且業主亦有轉售限制。招標條款如此複雜,或難以吸引發展商積極投地。

梁志堅相信,條款未必吸引大型發展商參與。(資料圖片)

梁志堅:未必吸引大型發展商

會德豐(0020)旗下會德豐地產主席梁志堅認為,安達臣道首置盤須8折出售等條件,對大型發展商而言未必吸引,目前需要看清楚條款,包括如何計算發售價等再決定,加上集團無自己的建築團隊,較難控制成本,但相信會有發展商投地,「各有各鐘意啦」。

華懋集團行政總裁蔡宏興亦指,要再針對賣地條款作研究,若投標將考慮所有條款,「計好數」後出價,並於出價中反映賣地條款的限制;不過他亦指,對本港樓市的中、長期表現有信心,會繼續審慎出價投地。

林浩文指招標條款複雜,將影響發展商的出價。(資料圖片)

林浩文削地皮估值15%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文於招標前一日,估計地皮價值約65億至76億元,當賣地條款公布後,他即大削樓面地價一成半,至每呎約5,000元至6,000元,即55億至65億元,總投資(包括建築成本等)約90億至100億元;落成後每呎賣約15,000起。

林浩文解釋,地皮有不少限制,將影響定位及售價,同時招標條款複雜,在各項不穩性因素及未來經濟不穩的影響下,肯定阻礙發展商的出價。他估計各大發展商仍有興趣,但出價會較保守,估計有5至7個發展商入標,部份以財團型式入標以分攤風險。不過,政府不能隨行就市,地皮有流標風險。

兩成屬開放式單位

根據賣地條款,發展商須在該幅住宅地興建的單位面積介乎23至46平方米,即約為250至500平方呎,其中20%須為開放式單位﹑25%為一房單位,餘下55%為兩房單位。發展商獲取項目佔用許可證後,政府會從中抽出不少1,000個單位作首置單位,其中包括200個開放式單位﹑250個一房單位,以及550個兩房單位。

政府發言人指出,經參考馬頭圍道首置先導致項目經驗,首置申請應符合包括下列條件﹕為居港滿7年的香港居民﹑從未在香港擁有住宅物業﹑收入介乎居屋白表申請人入息限額加3成,以及資產不超過居屋白表申請人資產限額加3成。政府會在發展商出售首置單位前,參考當時居屋相關限額訂定詳細申請資格。

安達臣道地皮有轉讓限制,業主首5年不可轉售或轉租。(資料圖片)

業主首5年不可轉售或轉租

首置單位亦設有轉讓限制,業主在買入單位後首5年不可以出售或出租單位。首5年過後,業主須向政府繳付補價,才可在公開市場出售或出租其單位。有關轉讓限制與馬頭圍道首置先導項目規定相同。



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