【負資產】首季宗數飆兩倍　3類業主屬高危　銀行按揭審批已收緊

本港首季負資產數字大增。據金管局今日﹙29日﹚公布的數據顯示，今年第一季負資產宗數按季增加兩倍至384宗，升幅驚人。數字急升，除了因為樓價見頂回落，更由於多了買家選用高成數按揭。

政府去年10月中公布放寬按保上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元，助欠首期用家上車。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，倘樓價回落一成，以九成或以上按揭成數買入的單位已有可能跌入負資產行列，並透露銀行按揭審批已收緊。

據金管局最新公布，今年首季本港錄384宗負資產個案，較去年四季末的128宗增加兩倍。而負資產按揭貸款涉及金額為18.67億元，按季增加1.44倍，無抵押部分金額則升至8,100萬元。

高成數按揭佔比 連升7個月

去年10月政府發表的《施政報告》，宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元，增至800萬元。措施實施至今超過半年，根據經絡按揭轉介統計，3月份最多人選用八至九成的按揭成數，佔整體18%，已連升七個月，創下自2004年7月逾15年的新高。

另一邊廂，新冠肺炎疫情肆虐全球，今年樓價雖然未見大瀉，亦難免較去年稍有回落。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，由去年11月初的182.1，至今累跌3.5%至175.68。

然而，在疫情拖累下，本港經濟已陷入下行周期，失業率攀升，倘一眾能力較遜色的業主，在放寬按保後隨即借入九成按揭「上車」，日後樓價更進一步走弱的話，勢掀起新一股負資產浪潮。

第一城兩房估值　較去年10月成交價跌一成

事實上，CCL自高位僅回落3.5%，少於一成，但不少屋苑的最新估值，已較去年下半年成交價回落約一成。

以藍籌屋苑沙田第一城為例，該盤一向是上車客鍾情的新界區大型屋苑，有不少中小型單位供應，特別受惠於政府放寬按揭措施。翻查成交紀錄，去年10月底，沙田第一城有買家以636萬元，買入一間實用面積327平方呎的高層兩房河景戶，呎價1.9萬創當時近月新高。

根據土地註冊處查冊資料顯示，上述單位業主11月完成簽約，並於12月底經中銀香港承造按揭。而記者於中銀香港物業估價服務查詢，單位最新估值為577萬元，較業主去年的買入價低近一成。倘業主是承造九成按揭，樓價稍稍「跟隨」估值再下跌，理論上該業主已陷入負資產行列。

事實上，參考近日屋苑同類單位的成交，相比上述去年10月的成交，樓價已經回落不少。例如10座中層C室，實用面積同樣是327平方呎，最終以530萬易手；即使是屋苑頂層連天台戶同面積單位，以615萬元成交，作價較上述去年10月的成交個案回落不少。

星之谷：銀行收緊按揭審批　無薪假及減薪或當作浮動收入

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，綜合銀行及公司數據，自政府於去年10月放寬按揭成數後，選用九成按揭的業主約佔一成，若樓價持續下跌約10%，這批買家，以至獲批九五成按揭的居屋業主及最多可借十成按揭的銀行職員，皆變成負資產的「高危一族」。但他補充，負資產個案主要影響業主的心理質素，實際上因高成數按揭獲政府擔保，故銀行「Call loan」的機會甚微。

另一邊廂，莊錦輝指出，近期市道不景，業主或因放無薪假及裁員等影響供款能力，建議買家在申請高成數按揭時，即使不用通過壓力測試，亦應該自行「計數」。他續指，九成按揭的申請人必須為固定受薪，至於浮動收入人士只能最多申請八成按揭，而近期銀行已收緊按揭審批，若業主需要放無薪假或減薪，即使為固定收入人士，亦有機會以浮動收入看待，要求取半年平均數審批相關申請，甚至兩年稅單作參考。「若市民承造高成數按揭後，於供樓期間不幸失業，又被銀行收回貸款，將物業轉按後最多能申請八成按揭，餘下無法償還的差價或造成財困。」

莊太量稱樓市現況好過沙士

展望未來負資產宗數走勢，中文大學經濟學系副教授莊太量認為，當樓價跌逾一成左右，便會出現部分負資產個案，其中以「借足九成」的供樓人士最高危，但料這類個案最多只有數百宗，個別單位價格已由高位跌約逾一成，料未來下跌空間不大，部分成交價甚至已回升，與沙士時期難以比較，相信負資產情況不會進一步惡化，即使帳面上變成負資產，如果供樓能力不受影響，銀行亦不會輕易「Call loan」。

他預期，即使失業率升至5%，由於港人持貨能力較以往強，亦可以靠其他貸款方法應急，料不會出現大規模負資產及斷供個案。

莊錦輝亦認為，樓價自去年10月至今下調約4%，雖然負資產個案仍會上升，但料情況並不嚴重，以銀行職員個案佔比較多。不過，他建議買家不要因急於入市，而買入高於市價太多的單位，以免容易陷入負資產狀況。