【負資產】首季宗數飆兩倍 3類業主屬高危 銀行按揭審批已收緊

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本港首季負資產數字大增。據金管局今日﹙29日﹚公布的數據顯示,今年第一季負資產宗數按季增加兩倍至384宗,升幅驚人。數字急升,除了因為樓價見頂回落,更由於多了買家選用高成數按揭。

政府去年10月中公布放寬按保上限,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元,增至800萬元,助欠首期用家上車。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為,倘樓價回落一成,以九成或以上按揭成數買入的單位已有可能跌入負資產行列,並透露銀行按揭審批已收緊。

據金管局最新公布,今年首季本港錄384宗負資產個案,較去年四季末的128宗增加兩倍。而負資產按揭貸款涉及金額為18.67億元,按季增加1.44倍,無抵押部分金額則升至8,100萬元。

高成數按揭佔比 連升7個月

去年10月政府發表的《施政報告》,宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元,增至800萬元。措施實施至今超過半年,根據經絡按揭轉介統計,3月份最多人選用八至九成的按揭成數,佔整體18%,已連升七個月,創下自2004年7月逾15年的新高。

另一邊廂,新冠肺炎疫情肆虐全球,今年樓價雖然未見大瀉,亦難免較去年稍有回落。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,由去年11月初的182.1,至今累跌3.5%至175.68。

然而,在疫情拖累下,本港經濟已陷入下行周期,失業率攀升,倘一眾能力較遜色的業主,在放寬按保後隨即借入九成按揭「上車」,日後樓價更進一步走弱的話,勢掀起新一股負資產浪潮。

沙田第一城是新界區熱門上車屋苑,不少中小型單位供應,較容易讓買家承造九成按揭。(資料圖片)

第一城兩房估值 較去年10月成交價跌一成

事實上,CCL自高位僅回落3.5%,少於一成,但不少屋苑的最新估值,已較去年下半年成交價回落約一成。

以藍籌屋苑沙田第一城為例,該盤一向是上車客鍾情的新界區大型屋苑,有不少中小型單位供應,特別受惠於政府放寬按揭措施。翻查成交紀錄,去年10月底,沙田第一城有買家以636萬元,買入一間實用面積327平方呎的高層兩房河景戶,呎價1.9萬創當時近月新高。

根據土地註冊處查冊資料顯示,上述單位業主11月完成簽約,並於12月底經中銀香港承造按揭。而記者於中銀香港物業估價服務查詢,單位最新估值為577萬元,較業主去年的買入價低近一成。倘業主是承造九成按揭,樓價稍稍「跟隨」估值再下跌,理論上該業主已陷入負資產行列。

事實上,參考近日屋苑同類單位的成交,相比上述去年10月的成交,樓價已經回落不少。例如10座中層C室,實用面積同樣是327平方呎,最終以530萬易手;即使是屋苑頂層連天台戶同面積單位,以615萬元成交,作價較上述去年10月的成交個案回落不少。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示直言,承造九五成按揭的居屋業主,甚至是最多借十成按揭的銀行職員,皆是變成負資產的「高危一族」。(受訪者提供)

星之谷:銀行收緊按揭審批 無薪假及減薪或當作浮動收入

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示,綜合銀行及公司數據,自政府於去年10月放寬按揭成數後,選用九成按揭的業主約佔一成,若樓價持續下跌約10%,這批買家,以至獲批九五成按揭的居屋業主及最多可借十成按揭的銀行職員,皆變成負資產的「高危一族」。但他補充,負資產個案主要影響業主的心理質素,實際上因高成數按揭獲政府擔保,故銀行「Call loan」的機會甚微。

另一邊廂,莊錦輝指出,近期市道不景,業主或因放無薪假及裁員等影響供款能力,建議買家在申請高成數按揭時,即使不用通過壓力測試,亦應該自行「計數」。他續指,九成按揭的申請人必須為固定受薪,至於浮動收入人士只能最多申請八成按揭,而近期銀行已收緊按揭審批,若業主需要放無薪假或減薪,即使為固定收入人士,亦有機會以浮動收入看待,要求取半年平均數審批相關申請,甚至兩年稅單作參考。「若市民承造高成數按揭後,於供樓期間不幸失業,又被銀行收回貸款,將物業轉按後最多能申請八成按揭,餘下無法償還的差價或造成財困。」

莊太量認為,樓價已由高位跌約逾一成,未來下跌空間不大,相信負資產情況不會進一步惡化。(資料圖片)

莊太量稱樓市現況好過沙士

展望未來負資產宗數走勢,中文大學經濟學系副教授莊太量認為,當樓價跌逾一成左右,便會出現部分負資產個案,其中以「借足九成」的供樓人士最高危,但料這類個案最多只有數百宗,個別單位價格已由高位跌約逾一成,料未來下跌空間不大,部分成交價甚至已回升,與沙士時期難以比較,相信負資產情況不會進一步惡化,即使帳面上變成負資產,如果供樓能力不受影響,銀行亦不會輕易「Call loan」。

他預期,即使失業率升至5%,由於港人持貨能力較以往強,亦可以靠其他貸款方法應急,料不會出現大規模負資產及斷供個案。

莊錦輝亦認為,樓價自去年10月至今下調約4%,雖然負資產個案仍會上升,但料情況並不嚴重,以銀行職員個案佔比較多。不過,他建議買家不要因急於入市,而買入高於市價太多的單位,以免容易陷入負資產狀況。



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