山頂文輝道豪宅地明截標　一拆二後估值仍逾百億

2018年估值高達逾400億元、惟最終流標收場的山頂文輝道地王，事隔兩年後「一拆二」重推招標，率先推出面積「較大」的一幅，為文輝道第2、4、6及8號鄉郊建屋地段第1211號的住宅用地，估值高逾百億元，將於明日（18日）中午截標。

上述地盤面積約13.49萬平方呎，為「一拆二」後面積較大的一幅，最高可建樓面面積約25.93萬平方呎，料可提供240伙。早前市場預計，上述地皮樓面地價介乎每呎3萬至4.2萬元，即估值約77.8億至109億元。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，市場已大幅調低估值，相信有興趣參與的財團會增加，料該地皮最終可接獲6至8份標書，每方呎樓面地價可達4.2萬元，屬市場上限價。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，雖然賣地章程內並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，但參考相關的分區計劃大綱圖，項目預計將興建約12層高的分層豪宅單位。項目發展期止於2027年3月31日。

張氏又指出，賣地章程提到日後上述地皮中標財團，和分拆後另一幅地皮的買方，可共同向地政總署申請契約修訂，共用康樂設施、泊車位或其他相類似條款，以協助兩地皮作共同發展。他預計，上述住宅用地每平方呎樓面地價約4萬元，預期項目落成後每平方呎售價約12萬元。

此外，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，政府決定撤回一手樓空置稅，以及出現疫苗消息，令市場憧憬未來市況轉好。他預計，上述地皮每呎樓面地價可達3.8萬元，較數個月前預計的3.5萬元，調升近一成。

不過，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文認為，以現時超級豪宅的市況來看，相信發展商出價會較保守，而且「一拆二」後投資額也要過百億元，若然政府不能「隨行就市」，地皮仍有流標機會。他預料只有3至5間大型發展商入標，部份中資或合組財團入標。

林浩文於今年9月底預計，上述地皮每呎樓面地價約3萬至3.5萬元，較他去年6月時的估值下調約25%。而他最新的估值收窄至約3萬至3.2萬元，即其估值上限再調低近一成。

林浩文預期，發展商出價上會較保守，料只有3至5間大型發展商入標。（資料圖片）

山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號整幅豪宅用地，於2018年曾推出招標，當時市場估值高達約242億至404億元，樓面地價6萬至10萬元，該年10月份截標時共接獲5份標書，惟全部未達底價，最終被收回。

至今年9月底，發展局局長黃偉綸公布賣地計劃時，公布重推文輝道地皮，並決定「一拆二」推出，黃偉綸指該地皮規模拆細後，可讓更多發展商參與，又認為此做法不影響土地總體價值。是次推出的文輝道2至8號地皮，屬兩幅之中面積較大一幅。