西九高鐵站項目改劃年初遭否決 新地擬降低建築物高度再闖關

撰文:蔡偉南
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新地(0016)於2019年11月以422.32億元投得的西九高鐵站上蓋商業地王,早前遞交的發展方案,把原設計的三座大廈改為兩座,並放寬建築物高度24米至44米,較最初方案提高27%至38%,不過方案於今年1月遭城規會否決。

新地最新決定,在未來一至兩個月深化其方案,並於下半年再提交予城規會,建築物高度有機會向下調整。為了改良方案,該集團會邀請設計公司擔任項目的「策展人」,重新審視公共空間的設計,預計短期內會落區進行調查,向市民收集意見。

新地:方案只影響一個觀景點之山脊線

城規會關注項目的建築物高度會否影響山脊線,成為方案能否通過的關鍵。新地代理特別發展部項目總監麥孟添表示,集團早前於城規會指定的策略性觀景點進行現場視察,發現由港島區望向九龍方向的4個觀景點中,只有中環七號碼頭的觀景點才會發現項目突破背後的山脊線,認為影響程度相當輕微。

其他位置如山頂、香港會議展覽中心及西營盤孫中山紀念公園的觀景點,並未有出現類似的問題。

九龍未來將有三幢摩天大樓影響山脊線

事實上,未來九龍區將出現極高的全新建築物,有機會影響山脊線如旺角洗衣街前政府用地、即水務署大樓原址,未來將推出招標,擬建一幢樓高75層、最高320米的摩天商廈,提供辦公室、酒店、零售及娛樂等用途。

而尖沙咀海港城海洋中心的重建計劃,目前在規劃上亦已容許興建386.7米高的綜合商業發展項目;同區由帝國集團持有的中間道11號海員俱樂部重建項目,則已獲批建一幢高約175.5米、提供42層的商業大廈。

儘管未來或有三個項目影響九龍區的山脊線,麥孟添表示,下半年新地再次遞交的修訂方案時,也傾向降低建築物高度,以回應城規會的關注,不過實際下調幅度現時未有確實數字。

對於早前有市場人士指項目招標時已規定高度,未來不可再作改動,麥孟添指說法並不正確。他指招標文件有條款列明,若果發展商可提出一個較原方案更佳、更突出的設計,建築物高度限制是可以向上調整,因此並不存在不公平的情況。而且增加高度後,整個項目的總樓面面積亦沒有任何改變。他續稱,項目最初的方案為2010年設計,僅屬草稿,非完美方案,市場已預計未來會有調整。

發展成本未有大影響 預計發展期5至6年

被問及今年初城規會否決項目方案,會否增加整個項目的發展成本,麥孟添表示,在入標競投項目時,已把設計方案遭否決的因素計算在內,但由於項目已完成打樁,因此也節省了一定時間成本,故目前發展成本未有大變動。不過他也預期,項目設計方案不會一直被拖延下去,預計發展期介乎5至6年,屬正常的商業項目發展年期。

新地早前在項目的公共空間設計上加入不少元素,如設計一條西九花園綠徑以拉近西九龍新區及舊區的連繫,但城規會認為西九龍高鐵站及其附近已提供不少休憩用地,新地擬議的公共空間方案並不突出,未至於可成為放寬建築物高度的理由。

新地方案未出色至成為放寬高度理由

新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣表示,項目在公共空間設計上展示了很大誠意,在下半年遞交新修訂方案前,將會邀請設計公司擔任項目的「策展人」,重新審視公共空間的設計,並擬加入更多「地方營造」(Place-making)的元素。她又指出,策展人將會於短期內落區進行調查,向市民收集意見,以優化公共空間的功能、設施及管理,希望提供一個人性化、共融的社區空間。

黃氏又表示,項目計劃進一步擴大二樓休憩空間,以加強與西九花園綠徑的連繫,而且更會設計層級式的綠化平台,設置大量園林綠化,在花園綠徑之中又會設置一定補給站予公眾使用。

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