政府於去年底為北部都會區的「片區開發」模式展開諮詢，近月有不少行家及客人均問及這發展模式是否有利可圖，那就得從當局為何要做這套「大龍鳳」開始講起。

先從現時情況動筆，香港近年赤字已高達千億聲，與以往不同的是，以前香港每逢劫難，政府基建必然「上馬」，以盡托本土經濟，青馬大橋、機場「玫瑰園計劃」等大型項目依然歷歷在目。有別於其他國家，你幫香港政府搞基建，一定可以收到數（準時找數、用咩方式找數則另作別論）。第二，中央指明香港係打國際市場牌的地方，「阿爺」又頒「聖旨」要搞科技，傾國將企業出海國際化。第三，我去國務院國情後續賠償和班上課，其中一課談及內地如何看香港資本主義市場運作的見解，包括如何運用「可自行發鈔」的貨幣政策幫中國、幫香港，是取決於港人在資本主義體制下生存了這麼久的市場智慧。總括而言，大家都要搵方法抬錢、救經濟，而「阿爺」俾張科技好牌你上，麻煩你如果要食返金融老本，都交吓功課。

以前香港政府冇咩大劫難，局與部門之間各有各做，也比較安心自在。然而，現在赤字連連，尤其是我們這些在資本主義下長大的「兄弟姊妹」，見到個庫房每年都冇咗一浸，金融佬，甚至廣大市民無一不心虛膽怯。局與局之間當然要夾計，但夾咩計呢？有別於國家的政治任務，城市政府從來目標都是希望對比鄰近城市更有綜合競爭力，惟對於香港的國際化大都會定位，「錢」是用來促進經濟發展必不可少的工具，卻非終極目標。因此，本地來來去去都是「救經濟」，而非「救庫房」。

講完基礎，再進入討論片區發展。「阿爺」俾國家任務你，包括要錢、土地到位，但無錢、無地可以怎樣做？從前政府庫房萬億元，還有正現金流，徵地用公權力收，財大氣粗到用現金作賠償，叫該土地營運者話走就走，處處無情講。收地統一由相關部門處理，不會細化收地項目特性和營運者對社會經濟貢獻，當地居民重置、傳統產業再營造等均不會有後續賠償和管理；雖然當中總有例外，但大多都一概免問。此一時彼一時，現時統一賠償政策已不管用，惟基建仍需「上馬」。

中國人傳統智慧世代相傳，尤其是我們被指定為「超級聯繫人」的，更要諗招「四兩撥千金」。香港不嬲做開「股市大賭場」，試問有哪位本土成年人從來沒有「玩返兩手」。同一個概念，片區發展也是「大賭場」。以前地產市場好景時，土地就好比股票般，拆細啲賣，便能讓更多發展商入場，提升場內競爭，讓土地可賣個靚價。及至現時土地價錢跌得低殘，又可以用上股票市場「五合一」、「十合一」的概念，整翻靚仔個價，行政費都慳埋。最緊要是用其他人的財力，加強自身的比較優勢。

以新田收地推行濕地保育為例，港府現價以600元一方呎收地，如：300公頃地，盛惠190億元。換言之，基建未行，收地已冇咗一筆。於是政府嘗試以期票作賠償，並容許以這張期票去特定地方發展；公司實力不足？也容許與其他人夾份。如此一來，政府既不用行使公權力，也不用現金，只需靠私人市場便可收回自己想要的土地。這過程衍生了一個市場：如果政府願意接納差價，想參與片區發展的發展商就會想買入當局想收回的土地（暫名「地價兌換券」）；諸如此類的項目，還有把市區倉庫土地騰出來，搬到片區發展等。

從來都市更新工作也會帶來經濟增長，或許有人會說「補地價收唔到，庫房都冇得益。」此言差矣，誠如上文提及，政府做任何事情，亦希望對比其他競爭城市，自身有相對較高的比較優勢；不同於企業，錢的正底負流動是城市發展的工具，而非其目的。

如此多的「地價兌換卷」，片區發展正好成為載體「交貨」俾人。現時政府有本錢同市場開個「賭局」，以「地價兌換券」當「籌碼」，在住宅片區，你下注中、長期樓價回升，彌補當局要求你負責建設道路、社區設施等費用；有剩可以袋落袋，輸咗就唔好意思。有趣的是，賭局中又可以讓你修改賭局條款，你亦大可建議修改人力資源要求，務求你欣喜入場。參與遊戲的人可以賭很多「邊」，其中有三邊包括：（一）可以收到便宜的土地轉做「地價兌換券」；（二）活化自己舊工業資產也有數可計；以及（三）博樓市中、長期回升。

除了「地價兌換券」，政府亦設有另一「賭局」與市場「對賭」，筆者留待下回分解。

【財經專欄】黃仲澧

現為普縉控股集團規劃及發展部董事總經理，註冊專業規劃師，前海合作區備案執業資格註冊城鄉規劃師，大學講師，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助政府、公營團體和不同大型私人企業，制定城市及產業發展策略。

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