安達臣道商業地三個月跌價五成 測量師:沒有流標、難以理解

撰文:蔡偉南
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觀塘安達臣道第二幅商業地由新地(0016)以2.96億元奪得,每呎樓面地價約2,684元,呎價較三個月前同區第一幅由領展(0823)中標的商業地,大幅低約51%。有測量師表示,是次中標地皮的每呎樓面地價,除了遠低於領展地皮,同時也較上次第二及第三高的落選標金更低,不理解為何政府沒有作出流標決定。另外也有測量師估計,政府有意避免流標打擊市場。

安達臣道第二幅商業地於今日傍晚公布招標結果,中標財團新地的投標金額為2.96億元,每呎樓面地價約2,684元。參考8月底領展中標的區內安達臣道首幅商業地,成交價高達7.66億元,呎價亦高達約5,501元。

華坊梁沛泓:政府賣地手法時如同「散貨」

對於安達臣道第二幅商業地以低價批出,華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,難以理解政府做法,又指是次成交價並不合理,政府有權把地皮流標日後再重售。他指出,區內首幅商業地僅在三個月前批出,每呎樓面地價約5,501元,對區內往後的同類地皮是一個有參考性的標準。

此外,梁沛泓認為,雖然早前普遍市場人士也調低該幅商業地皮的估值,但普遍估值也超過每呎樓面地價4,000元,反映最新成交價與市場預期有明顯落差。他認為,近月不少官地也以低於市場預期的水平賣出,但政府已選擇最高出價財團,因此不算「賤賣」土地,不過政府賣地手法時如同「散貨」,直言好像「乜價都賣」。

測量師料領展上次或「計錯數」

此外,有測量師認為有份參與競投、但未能中標的領展,是次出價水平令人費解。又指雖然安達臣道第二幅商業地的總樓面較首幅少20%,地皮又劃分「一大一小」兩幅地皮發展,但相信所導致的額外成本並非是次低價成交的主因。該名測量師指出,三個月前領展所入標的金額為每呎樓面地價約5,501元,惟是次卻至少低超過一半,做法並不合理,只能解釋為首幅地皮入標時「計錯數,否則不會縮咁多」。

普縉李雋傑:中標價出乎意料之外

至於普縉助理總監(估值及諮詢)李雋傑則表示,是次中標價出乎意料之外。又指安達臣道首幅及第二幅商業地,整體規模相若,惟是次地皮有一小幅地盤不連接主地盤,某程度上或令發展受制肘,相信為成交價較預期為低的原因之一。

美聯林子彬:政府避免流標打擊市場

而美聯測量師行董事林子彬亦認為,項目分開兩塊地皮發展,建築成本有所增加,令出價更為審慎。同時由於息口趨升,增加投資成本,令發展商調整出價。林子彬又認為,雖然項目成交價低於市場預期,但同時亦反映政府配合市況環境,將地皮底價作出調整,此舉可避免項目流標打擊市場,並以穩定地皮供應為目標。