朝鮮半島局勢緩和致丹東樓價升　內媒：屬短期利好　持續增長存疑

隨着朝鮮半島的局勢大吹和風，鄰近朝鮮的中國丹東市，其樓價近期亦大幅急升，因而吸引不少投資者紛紛湧進當地炒樓。
不過，有日前走訪當地的內媒引述分析「唱淡」指，丹東未必能在近期的短期利好刺激下實現持續增長。

丹東將成下一個深圳存疑問

朝韓首腦早前達成《板門店宣言》，就未來朝韓停戰、和平統一及無核化邁出重要一步，朝韓和平現曙光。因此，鄰近朝鮮的中國城市丹東，其發展亦被看好。當中，位於丹東新城鴨綠江畔的樓盤價格近日亦從約4000元（人民幣．下同）上漲至約7000元，最高甚至逼近8000元。而新城城區內其他的樓盤漲幅也超過了千元。有聲音指，一旦朝鮮開放，丹東將會成為下一個深圳，變成中國東北的「經濟特區」，這消息亦因而導致當地樓價近期大幅急升。

然而，據內媒《界面新聞》引述財經評論員葉檀分析指，丹東的樓價上漲更像是一種短期炒作，加上丹東背後並無市場經濟發達的城市作為倚靠，鄰近的東三省近期亦在經濟發展上疲態畢露。據中國去年的31省GDP排名，遼寧省以GDP總量2.39萬億元排名第14位，增速只有4.3%，排名全國倒數第3名。而黑龍江和吉林的GDP總量排名則更是分列21、23名。因此，分析指出世界上目前尚未找到像丹東般基礎薄弱，但在短期利好刺激下就能實現持續增長的先例。

朝鮮政策朝令夕改屬隱憂

此外，朝鮮目前尚無將實行改革開放的確切消息，這意味着到丹東投資房地產可能是一次賭博。報道指出，丹東本地人並不理解近期頻頻有外地人來到丹東新城買樓的做法，因為朝鮮的政策總是時常變動。而朝鮮在政策上的變動性過去也曾讓中國與朝鮮之間的羅先經濟貿易區和黃金坪、威化島經濟區中途夭折。

報道表示，目前無法確定朝鮮要實行改革開放的決心有多大，即使朝鮮真的實行改革開放，其政策的延續性也值得顧慮。此外，按照生產要素流動後形成的實際效果看，經濟地位處於劣勢一方的房地產總是會先得到發展。據業內人士分析，「如果朝鮮改革開放，那深圳應該出現在丹東對岸」。

丹東人口持續減少

報道又提到，一個健康的房地產市場需要人口的不斷凈流入，以及一定的產業基礎，但從相關數據可以發現，丹東市樓價近期的起飛只是一次動力不足的起飛。據相關數據顯示，丹東2017年年末的總人口為235.2萬人，其中城鎮人口107萬人。全年遷入人口0.78萬人，遷出人口1.22萬人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增長率-9.28‰，丹東是一個人口正不斷減少的城市。

而健康的房地產市場亦應該有活躍的二手樓交易，但當地的二手樓交易市場在今年4月前本已十分平淡，每月不到10單的成交量。即使後來有大量的外地投資者湧進，讓當地的二手樓交易量上升，但這些由外地投資者購入的二手樓最終仍需本地人接盤，因此當地的二手樓交易市場其實並不如表面般熾熱。

報道又分析指，目前來到丹東新城炒樓的外地投資者，其普遍心態是認為當地樓盤會在短期內迅速上漲，但這種預判的建立基礎並不牢固。報道指出，丹東目前除了一些對朝的邊境貿易外，本身並沒有其他優勢產業，而朝鮮更加缺乏產業基礎。因此，中朝經濟關係未來將會從低端製造業開始，然後逐漸升級，不過這將會是一個長期的過程，丹東的樓價未來並不一定在短期內迅速上升，整個過程充滿不確定性。