3小時「摩出」千萬利潤 到拆售單車位 羅珠雄︰唔創新邊有機會

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樓市癲升,「磚頭界」猛人輩出,舖王波叔、大鴻輝興業主席梁紹鴻等堪稱「殿堂級」。相比之下,在物業投資界打滾剛好10年的羅珠雄,算是「後起之秀 」,勝在「識走位」,工廈、商舖、寫字樓、車位,甚至單車位、共享空間都有他的手影!

靠手機買賣起家的羅珠雄,2008年開始「轉行」投資磚頭,不消4年已有成名作——2012年1.47億元拍下觀塘怡生工業中心4樓全層和5樓半層,3小時後轉手「摩出」,賬面賺1,300多萬元,驚覺「啲錢幾咁易賺!」

幾許打拼,羅珠雄已晉身知名炒家之列。今次訪問,他親自剖白自己「到處留情」的因由,以及「㨂貨」之道。炒家有夢,羅珠雄「野心」不少,希望學新鴻基地產(0016)般自己起一幢商廈出來。

羅珠雄沾手物業多多,近期將所持有的長沙灣青山道688號一號「OK688」拆售,涉及116個工作間及1個士多房。(羅君豪攝)

今次訪問約在羅珠雄最新拆售工廈項目OK688進行,他甫到埗,已獲一大堆經紀前呼後擁,「羅老闆」前,「羅老闆」後,異常親切。

這亦難怪,2008年由經營手機買賣「轉行」投資磚頭的羅珠雄,先後染指工廈、商舖、寫字樓、車位及單車位等等,在資深物業投資者當中,可謂手伸得最「遠」的一位。

羅珠雄被稱為「電訊王子」,涉足地產行業前,他原經營買賣手機生意。(羅君豪攝)

成名作︰3小時「摩出」逾千萬

羅珠雄於1996年港樓爆煲前夕來港,靠經營手機買賣起家,99年開始收買二手手機,轉手至其他地區,最成功時每年買賣過百萬部手機,贏得「電訊王子」之稱號。直到08年金融海嘯,他發覺電話市場飽和,利潤不及過往高,因而「轉行」投資磚頭,「果時一打開報紙,見到市場好旺架嘛,就試下做地產」。

不消4年,他已有成名作。2012年,斥資1.47億元拍下觀塘成業街16號怡生工業中心4樓全層和5樓半層,3小時後隨即轉手「摩出」,賬面淨賺1,300多萬元,「我話個時啲錢幾咁易賺!」羅記憶猶新道。

不過,樓市飆升,政策辣招頻頻出台,工商舖「摩貨」﹙即完成交易前轉售﹚已成絕響,只是投資何須畫地為牢?羅珠雄其後「轉戰」投資商場。他於2015年伙資深投資者蔡志忠以4.98億元買入石門安群街1號商場1樓全層,樓面面積6.1萬平方呎樓面,羅憶述當時別人都說他買錯貨,商場位處「死位」,但他堅信自己投資眼光,看準配套好,鄰近馬鐵站又位處一樓,最終成功沽出大部分單位套現11億元,僅保留2個大單位收租。「好冒險,商場係人地唔要先賣畀我,所以呢件嘢最難忘,都幾億!」

2013年2月,政府為打擊工商舖炒賣,推雙倍印花稅(DSD)要求工商舖買賣在簽訂買賣合約後就要交印花稅。(江智騫攝)

「炒樓炒到全香港都唔開心!」

羅續稱道,炒樓要有機會,必須「創新」追趕潮流。「10年前一開始做工業,之後搵商場,到做舖位車位,做得好再做住宅,唔同時間做唔同野,唔去創新,邊有機會!」去年8月,他合組的財團以8,600萬元掃入將軍澳新寶城一批車位,包括427個單車位,再將其拆售,別以為單車位無人吼,最終每個單車位以3萬元均價賣出。到了今年,羅珠雄更於觀塘工廈開設5萬呎共享空間,「市場興呢啲 ,一好我地就跟佢地去做」。

翻查資料,羅珠雄沾手不少磚頭,卻少有炒港樓,原因為何?「好似主席咁講樓係用來住,唔係用來炒」。他笑着續稱,自己更多是長線投資住宅或獨立屋,「住宅多數都係收租,或者自用唔賣,炒咩樓啫,炒樓炒到全香港都唔開心!」

「笑」說完,羅珠雄亦道出「深層次」原因。他指現時港樓價格過高,買樓又要付辣招稅,連港人上車都要付15%印花稅,兼且限制按揭成數。「依家借錢借得少,賣嗰時,仲要自己搵財務公司借錢先有人買,政府又打壓你」。

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去年8月,羅珠雄和陳秉志合組財團掃入將軍澳新寶城一批車位,及後將上述車位和單車位拆售。(李澤彤攝)

專揀「殘舊」貨執靚

雖然炒樓致富,羅珠雄直言力不到不為財。訪問當天,他剛從珠海回來,下午3點多扺港,已趕去拆售工廈項目OK688銷售處,指着雙眼道︰「你睇下隻眼黑晒,哎……搵錢真係辛苦,係屋企邊有機會,好似你關埋個門邊有機會,要衝出去,機會要出去尋找返嚟。」

講到投資機會,羅珠雄以「lump sum﹙總額﹚」細為主,專吼「殘舊」物業,遇着業主急賣、無契、甚至無人要的貨,他就特別留神。惟羅強調物業基本條件一定要好,如位置好,鄰近地鐵,位處一樓,同時要避開過度僭健的單位。「咁會令物業有隱患,有一定風險。」

而選擇這些「老弱殘兵」貪其夠平。「只要執靚仔,賣又得租又得」,所謂「執靚仔」正是為物業裝修,令單位價值提升。羅透露,自己有工程團隊,由睇契、圖則、潛健,到入則、包裝、翻新工程都一手包辦。如2010年時,他以2,380萬元購得鴨寮街桂林街187號一個無契物業,斥300萬元裝修,4個月後拆售套現4,300萬元,轉手賺近1倍。

羅珠雄透露,其投資以「lump sum」細為主,專吼「殘舊」物業,再執「靚仔」賣出。(羅君豪攝)

親力親為 實地睇貨

條件「岩晒」都未夠,他話每投資一個項目,都會先找人到現場點算人流,如2011年以8,000萬元買入新埔崗六合街工廈,指初時不敢買,經過2至3日「數人頭」後,才決定投資該項目,最終8個月後拆售,成功執4,000多萬元。

他更指,要收集多方意見,如測量師、律師等意見,當然少不免親自「實地視察」。2015年12月羅珠雄連同三名投資者,以3.1億元買入新蒲崗三祝街正華工業大廈全幢,連同其他2個物業,2年後即使未「執靚仔」已以3.98億元易手。事前,他其實親自「踩線」,「半夜蹲左係度2、3個鐘頭,自己一個靜靜地睇,睇完匯報畀老闆話,買得過啊」。羅口中的「老闆」,實情是拍擋。

對於「睇磚頭」,他的確積極,訪問期間,羅不斷收到不同經紀打來,向其推薦不同項目,他就一口答應,打算當日下午就會去看。身旁夥計亦道,「羅老闆」行事雷厲風行,總袋著回鄉證和護照,隨時可起行親自看各種項目。

對於「睇磚頭」,羅珠雄總是自己親力親為到處走,多次提到「最緊要肯勤力,肯出去跑先有機會」。(羅君豪攝)

「賣4件貨,買返5件貨」

訪問尾聲,問到成功要訣,他再道「最緊要肯勤力,肯出去跑先有機會」,自稱多年來從無停過買物業,「賣出去4件貨,就買返5件貨」,即使面對淡市,亦可乘機「執平野」,一直秉持「貨如輪轉」策略。另一個原因,他直白地說,「要經常買賣,經紀先記得你,第一時間搵你畀貨你睇先」。

整個訪問當中,羅珠雄總給予人時間緊迫感覺,不時問一句「仲有無?」,最後忍不住和記者邊行邊講,而他亦把握時間,邊走邊約不同人到酒樓食午餐,這邊向經紀揮手叫吃飯,另一邊招呼另一個經紀。路過青山道時向記者指出,一邊的高樓大廈,向記者道出目標,希望如同新鴻基地產(0016)自己起一幢商廈。

多年來戰績彪炳,他成功於不同磚頭做到成績,就想再下一城:「做到咁嘅時候都要上市,唔係你做唔到大」。至於什麼是時候,他稱「見步行步,是一步步做大」,未來則會繼續留意工廈、車位和地盤的投資機會,重心仍放於香港。



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