港產基金低吸日本酒店 年租金回報逾十厘 舵手親述疫市尋寶秘訣

撰文:顧慧宇
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全球多國陸續「開關」,港人「第二家鄉」——日本今日(11日)也恢復外國旅客自由行,不少人已準備趁日圓低水到東洋觀光兼「執平貨」。但原來,早有港產房地產私募基金於兩年多前疫情初爆時,發揮「別人恐懼我貪婪」的本色,在日本尋找「hidden gems﹙隱藏的寶石﹚」,買入磚頭作酒店出租,一年回報超過十厘!

這間基金名叫AB Capital ,由長實老臣子、「打工皇帝」甘慶林兒子甘永鍇﹙Alan﹚夥大學同學Bryan創立,至今已斥資4億元於東京及大阪收購了3家酒店。甘永鍇接受《香港01》專訪,細述尋找「hidden gems」的秘訣,並打算未來一年「添食」,起碼收購多兩家酒店,成為基金界疫市冒起的新力軍。

甘永鍇﹙Alan﹚夥大學同學成立基金,至今斥資4億元於東京及大阪收購了3家酒店。(梁鵬威攝)

訪問開始,投行出身的甘永鍇對記者如見投資者,雀躍地介紹AB Capital的商業模式,「我哋唔係經營酒店,而係『收租佬』,平買物業收租,即出租物業畀酒店營運者,時間長達10年至20年,有穩定cashflow之餘,啲risk ﹙風險﹚大部分去咗租客到。」

聽落簡單,但兩年多斥資4億元掃入3家酒店、項目年租金回報逾十厘,又豈會是僥倖?甘永鍇分享道,從在日本的融資,以至在香港基金投資者的尋覓,都是自己和夥伴親自出馬傾談,吃閉門羹是家常便飯,「買入首家酒店,為了融資與銀行周旋近7個月!」

日本市場相對「封閉」,外人要闖出一片天,除了依賴人脈及聘請翻譯外,甘永鍇認為,靠的主要還是投資時機掌握,於2020年疫情爆發之初,果斷地在大阪買入首個酒店項目,成功打響名堂,漸漸吸引不少當地賣家及仲介主動接觸,繼而於「疫市」再低吸多兩個位於東京的酒店項目,「仲介依家係鬥快畀『刁』我哋睇,公司年初做咗一單買賣,入咗nikkei real estate網站首頁同熱同搜尋榜!」

鎖定大阪、東京中型酒店 首項目「執平貨」

首個酒店項目,為AB Capital 注入強心針,算是時勢造英雄。甘永鍇回憶到,受到東京奧運等因素帶動,2019尾至2020年初日本酒店市場供應大幅增加,惟不久便受新冠疫情衝擊,當地銀行「落雨收遮」,大削批出酒店併購貸款,潛在買家借不到錢,令購買酒店需求下跌,拖累當地酒店物業價格在短短兩三個月間大幅下挫,幅度最高可達五成,「突然好多酒店供應湧到市場,但無乜買家,供求崩塌下,啲價便一路跌,這就是機會開始!」

「別人恐懼我貪婪」,甘永鍇開始進場「揀寶石」,但無花多眼亂,收購目標鎖定在東京及大阪兩大主要城市的中型酒店(房間數目為100至150間),一來主打落成5年內的新物業,二來主打已營運項目,針對以當地商務客為主的內需市場;這個定位,背後是經過盤算的——原來日本酒店市場疫市崩盤,銀行當時只會對例如美國大型基金批出貸款,這些基金偏好收購高端大型酒店,「借到錢嘅對手,如黑石、高盛,不會同你買一、二千萬美金項目,對佢地是浪費時間,所以佢地唔會同我打﹙競爭﹚,想同我打嘅對手,卻又借唔到錢!」

問及如何找到「隱藏的寶石」,甘永鍇則稱,當時依賴人脈,知悉有現金流穩健的酒店放售,加上自己曾在銀行工作的經驗,較了解銀行貸款所需的條件,因而成功向銀行取得貸款,以低於建築成本價完成收購位於大阪的首個酒店項目,租金回報率超過十厘。

日本酒店業內需強勁 商務客「疫市」堅挺

甘永鍇續指出,港人普遍對日本酒店存在誤會,認為入住大部分的住客都是國外遊客,雖然四星及五星級大型酒店可能如是,但事實上,在疫情前日本酒店的住客中有高達84%的為日本當地人,其餘才是來自國外旅客,而疫情期間本地需求仍然存在,「旅遊業係好差,無哂國際遊客,但﹙國內﹚做生意嘅客仍然喺度,特別是因為企業無咁多預算,所以會揀正正方方、白白雪雪一間房,貪房租價格低啲。」

以AB Capital位於大阪心齋橋旺區的 「頭炮」酒店項目為例,雖然疫情最烈期間房價僅為疫前的三分之一,但每個月平均入住率高達95%,主要為日本當地公司公幹人員。「係咪好amazing?就算係香港,你房價係之前三分之一,都唔代表﹙入住率﹚可以接近100%!」

但現金流穩定的酒店項目,賣家又為何肯賣?甘永鍇稱各有原因,有些賣家本身是酒店擁有者,而非營運商,受累自身原因而要套現;有些賣家是一些中型上市公司,資金周轉需求不高,但平賣物業,以便做大槓桿投資更多項目;又有些賣家在看不清疫情何時完結的情況下,需要整頓資產,出售非核心業務。

日本內需反彈,今年6至7月日本酒店整體入住率已回升至逾60%,當中東京更高達80至90%。(AP)

對日本酒店業前景樂觀 未來一年再覓收購

捱過近三年,不少人漸見疫情結束的曙光。對於日本酒店業發展前景,甘永鍇感到非常樂觀,原因是即使在疫情檢疫措施放寬之前,儘管沒有國際旅客的支持,今年6至7月日本酒店整體入住率已回升至逾60%,當中東京有些酒店更高達80至90%,房價也在回升中,預計檢疫政策復常後,加上政府出招谷旅遊,將會有進一步恢復。他以公司持有的酒店為例,原本入住率已達95%,香港實施0+3檢疫措施後,旗下酒店預訂均告爆滿,房價已經回復不少,「我哋嘅理念係如果喺疫情期間,依啲租客都賺到錢交租,咁市場回復之後,佢哋多咗客源,理論上應該更加冇問題。」

對於市道恢復會否擔憂將導致酒店供應增加,有更多同行競爭者,為酒店資產價格或者房價帶來壓力,甘永鍇表示並不擔憂,因已有的三家酒店購入價都是貼近成本價,而更多同行加入,有利其在合適時機尋覓潛在買家,「賣價可能仲高啲!」

目前AB Capital 的投資者,包括來自本港著名的房地產家族財團,以及外國的一些著名投資者,規模也發展至香港和日本團隊合共8人,更取得證監會9號資產管理牌照。甘永鍇透露,未來一年打算收購多兩間酒店,也會留意非酒店的物業投資機會,但仍然會主打日本市場,以免浪費固有優勢。的確,有個好開始,這場尋寶遊戲,甘永鍇毫不急進,「我哋增長得好慢,因為我哋好Picky﹙揀擇﹚,最緊要係小心咁行,檻太大﹙步﹚會跌親!]