【透視大灣區】港人中山置業買邊區?信足經紀隨時喺大西北買樓

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中山樓市熾熱,無非是大灣區的緣故,加以2023年深中通道開通,樓價卻比起深圳、珠海遠低一截,故不少香港人於中山置業投資,亦作退休之用。然而,參加睇樓團,認識的只是售樓員口中描繪的樓盤。項目、建基以外,中山其實是一個怎樣的城市?東、南、西各區是一個怎樣的社區?中山未來城市規劃會如何?

中山市中心係邊區?

記者到過中山四趟,當中兩次是參加香港地產、中山地產的睇樓團,可是,究竟那區才是中山市中心,到現在仍是搞不清。中山地產經紀指:「東區和南區比較繁榮,西區比較偏僻。東和南區之間,我建議買南區。」當天,我們亦只看過三個區,包括東區、港口鎮、火炬開發區的樓盤。後來參與香港地產的中山睇樓團,香港經紀則帶我們到興中廣場用膳,指石歧、西區才是中山市中心。市中心的概念何其模糊。

市政府規劃其實有比較明確的範圍,中山市建局發布《中山市住房保障需求調查與住房建設 2016-2020規劃》報告,指核心區段正是東區、石歧區、西區以北外環以南居住用地,但不包括南區。

中山東區為金融區,政府大樓、商界、最大型商圈都位於此區。(視覺中國)

東區=港島:中山第一金融區

東區位於中山市中部,鄰近珠江出口海,是這幾年間發展的新區,相等於香港港島東般的國際金融區。東區亦是中山市政府2010年落實「十一五綱要」中提出第一個建設的中心商務區。當時投資40億建設四個國際商務中心;24億用以建設商務樓宇,故銀行總部、政府大樓、證券、保險、法律、會計等等行業都引進此區。此外,「珠海西岸最高地標」就在中山市東區--利和廣場,又稱中山國際金融中心。「Twins Tower」雙子大廈設計,東塔是中山市金融中心,西塔是希爾頓酒店,商場亦是全中山第一個引進國際品牌的商場。記者在場觀察,很多香港人在利和商場開設食店。商場外地舖開滿咖啡店,平日消費力較高的年輕人都在咖啡店嘆一杯咖啡。記者訪問了一位咖啡店年輕老闆,他說:「這區真是現時全中山最繁華的地方。周末,在鎮讀書的年輕人都回到市中心,聚集於此。」

石歧將是中山總部經濟區。(視覺中國)

石歧區=觀塘:重建成重點經濟區

剛出碼頭,就看到市政府巨型的宣傳橫額寫著「中山總部經濟區」--正是石歧區,是中山市最初的市中心。石歧出名不只乳鴿,更有一條歧江河,該區未來規劃都圍繞河濱兩岸發展。未來的石歧區好比香港政府「起動九龍東」計劃,如同觀塘被改頭換面,打造成「九龍區中環」。

在歧江河岸抬頭一看,正在建設一幢500米地標建築(將遠超利和),掛著「歧江一號」樓盤廣告,就能預視這區將被徹底改頭換面。在經濟區規劃下,將來會劃分為國際金融區、中央服務區、濱水娛樂休閒區、居住配套區。未來建設的是「玻璃城」,計劃有以全玻璃幕牆建設的文化中心、體育館,亦設計空中連廊,連接區內各建築;亦有河濱步行橋,讓市民遊覽江景。人流將會大增,這區亦集兩大綜合交通樞紐——輕軌中山北站和高鐵中山站,加以深中通道連接線,數條高速公路。

中山全區地圖(01製圖)

西區=油尖旺+馬鞍山:將規劃成中密度住宅區

西區與石歧相鄰。當地人指這是較老的城區,第一條步行街就在西區,這區還有酒吧街,四周都是唱K場所,亦是批發中心集中地,相對品流複雜,居於當地的香港人形容:「就好像香港的深水埗、油尖旺。」但在市政府規劃中,除了因深圳緣故現時向東傾斜,下一階段會逐步向西、北發展,強化西北區域設施的聚集度。在《中山市城市規劃》中,中山市政府表明未來西區以北會建設成高層中密度住宅區域。而現在西區近沙溪鎮已是中上豪宅為主,遠看有馬鞍山之感。

西區未來成規劃成中密度住宅區。(陳芷慧攝)

火炬開發區 科創+住宅 :科學園?

剛下山港碼頭,就是火炬開發區。這區原是工業區,遠離市區,甚少人居住。但深中通道落成後將於位處中山東部的馬鞍島登陸,途經火炬開發區才會直達中山東區及南區等新發展市區。因此,深中通道工程啟動後,多個開發商興建新樓盤。在政府《中山火炬開發區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中,開發區有五大定位,簡言之,這區將被打造成「科創產業+經濟+居住」三合一的新發展區。在規劃中,未來五年,火炬區將以健康醫藥、智能裝備兩大戰略性新興產業為核心,期望這區2020年能進駐320家新科技企業,佔全市4成,推進廣東省金融、科技、產業融合創新綜合區;期望上市企業達12家。產業以外,政府亦大力增加生活配套,包括輕軌站、整治15條河涌建設生化環保區;將新建7所幼兒園和3所中小學等。

火炬開發區原是工業區,未來會發展成科創+住宅的區域。現時不少大型屋苑都看中此地段。(視覺中國)

港口鎮納入城區中心
《十三五》規劃綱要中(即從2016年到2020年發展國民經濟的規劃),正式將港口鎮納入城區中心。港口鎮以南較接近石歧區,其中上乘世紀公園都位於港口鎮的南端,距離中山北站亦只是5至6分鐘的車程。

南區有碧桂園
南區本是工業為主,但因為有充足的土地,受不少發展商青睞,碧桂園也在此區。另外,南方坦洲近珠海,亦受投資者歡迎。

中山市政府將各區改頭換面,對香港投資者而言,哪一區的房地產更為吸引?而中山又是否一個宜居城市?下回分解。



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