【透視大灣區】80後香港地產轉戰內地:香港樓太貴,成交量係咁跌

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2007年內地人開始湧來香港買樓,任職地產經紀的Raymond曾在旺市年賺150萬。時而世易,政府近年辣招,經紀冇啖好食;加以政府吹捧大灣區,十年後的2016年,內地人都回到大灣區置業投資,有內地地產經紀指兩年前高峰期,周末每日7台大巴睇樓團,難記每月交易數量。任職地產經紀的Raymond深信香港樓市到頂,開始回內地搜集資料,去年正式轉戰內地,辦香港內地睇樓團。「2016年政府加15%印花稅,啲客開始會話香港啲樓太貴唔買。成交量每況愈下,我知道要轉型。」

攝影:朱潤富

那些年80後能上車的美好時代

80後的Raymond,經歷過美好的年代。2005年入行當地產經紀,工作四年已能上車,以180萬元購置馬鞍山新港城一個400多呎單位,「九成半按揭,只是20萬首期。」那些年20萬首期的「天文」數字,可望而不可即。

Raymond在馬鞍山公屋長大,小時候踏單車經過馬鞍山新豪宅,雙眼發亮。2005年,他19歲便跑去做地產經紀,「我係好喜歡做地產,覺得睇樓係一件好開心的事。有一種好開心的感覺。」入行剛好13年,經歷樓市高低起跌,旺市年薪可高達200萬。2007年內地客湧來香港置業投資,香港樓市起了大變化,「嗰時一見到中港車牌,針對嗰批客撈客。」常見九龍站上蓋無數「便衣」經紀撈客,真有用乎?Raymond:「真係有。試過一天有撈到兩個香港客人,真係買咗樓,好神奇,嗰種開心筆墨難以形容。」然而,「曾有一年年薪150萬,之後一年市淡得20萬。」

自2009年,政府針對樓市五度推出辣招。多次收緊非自住物業按揭成數;2015年700萬港元以下自住物業按揭上限六成;2016年加強印花稅,住宅物業印花稅稅率劃一至樓價的15%(首置或換樓人士可豁免);2017年凡涉「一約多伙」的住宅物業交易不再納入豁免,須繳15%印花稅稅率。

「當時啲客開始會話香港啲樓太貴唔買。成交量每況愈下,我知道要轉型。」Raymond說,「加上2017年政府辣招,我知樓市已經見頂。」時而世易,內地人都在珠三角一帶投資。

80後的Raymond,經歷過美好的年代。2005年入行當地產經紀,工作四年已能上車,以180萬元購置馬鞍山新港城一個400多呎單位,「九成半按揭,只是20萬首期。」

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回內地發展地產之難:各區政府部門各有演繹

2017年興起港人內地睇樓團。在此之先,2016年不少內地人捷足先登,一早已在大灣區投資房地產。其後才陸續有香港地產回內地發展。2016年,Raymond剛好入行10年,亦決定開設自己的地產公司,回內地放手一搏。

因為香港與內地房地產的政策、稅項等項目有所分別,而且各省政策亦有不同,Raymond花了一年以上時間做資料搜集,整天在內地跑,到樓盤銷售處、地產公司認識不同中介,問買賣房屋的知識;又跑去各大政府部門、認識當地律師樓等等,「好複雜。起初一個問題,問三個中介,答案有三個。」那些都是基本的問題,如「交稅是買樓時還是收樓時交付?」,「有啲話收樓時交,有啲話即刻交,有啲又話有房產證先交。」於是他又跑去政府部門,「但問政府部門都唔容易。因為政府部門分區,唔同區演繹都唔同,要自己消化。有啲佢哋都唔係好識,又要睇返電腦資料。」

Raymond因為經常找中介求問,在一樓盤銷售處結識了現任中山女友Money。Money同樣當了地產十多年。她說:「因為我哋都想有多啲香港客,所以本地中介都好願意同香港經紀交流合作。Raymond嗰時就係不斷問,加咗我微信之後問勁多問題。」Raymond笑言:「問得多,了解多咗,係好難得嘅緣份。佢亦係真係好熟內地房地產的知識、政策。」

Raymond花了一年以上時間做資料搜集,整天在內地跑,到樓盤銷售處、地產公司認識不同中介,問買賣房屋的知識;又跑去各大政府部門、認識當地律師樓等等,「好複雜。起初一個問題,問三個中介,答案有3個。」

內地設報備制度較公平

兩地房地產銷售制度有何不同?Raymond指內地中介一般把買家帶至樓盤,而是會交由發展商售樓員跟進,分工過份仔細;同時,在香港,一手住宅物業銷售監管局規定賣方開售前七天提供售樓證明,三天前提供價單讓公眾索取,內地則無此規定,而且折扣等優惠是即時發放。

又例如在香港,買家行近樓盤,無數經紀同爭先遞上售樓資料,因為只要客人接手誰人的售樓書,生意誰屬。但在內地則有更公平的制度,經紀帶買家前往樓盤之先,發展商會預先登記睇樓人士姓名及電話號碼尾四個數字,「若果客人睇樓當日唔買,一個月內返去買,佣金都係歸當日的經紀。我覺得香港都可以參考。」

大發展商拖佣金

人生路不熟,總要交學費。對買家而言,對大發展商充滿信心,認為有信用,但對經紀而言未必是那回事。Raymond:「香港發展商同你出咗協議一定會出佣金,但內地簽咗協議都會唔認帳,3個月變咗1年。試過被拖數,有啲朋友公司真係試過發展商冇出比佢。一個月變一年,對我哋做生意冇保障。深深體會內地冇合約精神。」2014年,大公司如中原地產也曾被內地發展商拖數20億元,「更何況係我哋細公司?佢哋持住自己大發展商,唔使靠經紀,仲蝦你細公司。」,「越大嘅地產,唯有小心啲。我哋都憑經驗,越大公司拖得嚴重,越細公司越有誠信。」

Raymond最初辦珠海睇樓團,$198包車包食,但不包船票。「後來行家做$98,我哋都要跟住減。」Raymond說。

睇樓客呃飲呃食

Raymond指即時內地樓價較低,佣金遠不及香港,但勝在薄利多銷。他說:「平均一個月100個客人,有30個客人會買,少則每月也有20宗成交。」陸續有香港地產回內地分一杯羹,競爭大,行家「做爛市」。康華地產最初辦珠海睇樓團,$198包車包食,但不包船票。「後來行家做$98,我哋都要跟住減。」;中山睇樓團起初團費每人百多元,行家推出$38買一送一,「我哋做$68,但午餐安排得較豐富。」,「上月找船票都12萬,呢個係我哋最重的經營成本。」」

的確,無論香港還是內地睇樓團,午餐是挺豐富吸引,尤其中山是美食之都,記者第一次參加內地睇樓團,到了石歧招牌乳鴿店,中午時段紅燒乳鴿經已沽清,鹽焗燒乳鴿也教人再三回味,皮脆肉嫩夠入味。康華的中山睇樓團,也預訂了高級食府的貴賓廳吃九大簋,最欣賞白切走地雞。因此,不少香港人把睇樓團當成美食團,因為食物質素比一般旅行社的美食團高質得多。

Raymond指一頓午飯,就能看出客人為食還是為買樓。有少數客人會要求吃什麼,「最奇怪係有客人要求一定要食叉燒。」他更細數經典港人團友,曾有一大媽眼見侍應端上一碟肉餅,毫不客氣地先取去一半,「食到我哋都走,佢都仲係咁食。」最經典一幕,莫過於曾有客人報名12個名額,中午飯時拿幾枝紅酒出來,「喊『大家飲杯』。原來慶祝生日。」當然,那天生意做不成,在樓盤「繞場一周」又送他們離去。遇到難搞的客人,Raymond都跟Money訴苦,難得二人可以同聲同氣。

然而,還是賣內地樓較香港容易,「在香港,100個人只有10個人買得起香港樓,但因為稅項各樣,都唔知有幾人願意買,但卻有6、70個人買得起大陸樓。」

香港人中山買樓點揀盤?Raymond點樣睇,請點擊下圖:

內地經紀帶買家前往樓盤之先,發展商會預先登記睇樓人士姓名及電話號碼尾四個數字,「若果客人睇樓當日唔買,一個月內返去買,佣金都係歸當日的經紀。我覺得香港都可以參考。」

Raymond現時中港兩地兩邊走,「我朝早七點起身,中山搭船落香港去到荃灣辦公室,已經12點。」他認為政府鼓勵香港年輕人到大灣區居住,並繼續在香港工作是不大可能,「每日通勤時間六、七個鐘。」內地發展商強調一小時生活圈。「但講緊珠海每日要經過跨境大橋先去到東涌,深中通道又只惠及深圳人。我自己就覺得冇乜可能。」中山置業,還是適宜香港退休人士、渡假、投資之用。Raymond坦言將來結婚後也未必在中山定居,「視乎會唔會生小朋友。始終中山教育冇香港咁好。」

下集:另一香港地產「俊聯地產」創辦人Jerry亦在三年前在中山創業,並在中山定居,兒子正就讀幼稚園一年級。投資價值以外,中山是否一個宜居的城市,教育方面又如何?請詳看下集。

石歧區未來地標性建築岐江壹號。



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