【01周報】 樓市牛變熊　學者指泡沫自然爆破　料每年跌一成

本港樓市歷盡高山低谷，自金融海嘯後，樓價持續颷升，尤如「脫韁野馬」，並於去年9月升至歷史新高位。
不過，政府近年推出多項遏抑樓市措施，於供應量持續增加、環球經濟轉差的大環境下，樓市近期正式由「牛市」步入「熊市」，如房協長者住屋項目「雋悅」，亦因反應慘淡，罕有地在截止申請後主動減租一成。
有學者亦形容，樓市泡沫自然爆破，除非發生大股災等極端情況，否則樓價不會出現大幅下滑情況，料只會每年緩慢下跌一成。
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由去年十月至今年一月，樓市已下跌一成。近期未有大型股災、經濟插水等問題，但樓價仍然下跌，其實可歸納多個因素造成。其中，美國加息可理解為跌市的觸發點，加上住宅單位供應逐步增加、零售業萎縮及外圍經濟環境轉差等，各項因素影響下，成為樓市踏入下行週期的誘因。

美加息屬心理因素

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，樓價升得過高，負擔比率開始觸及臨界點，致使樓市出現緩慢調整，反映樓市泡沫自然爆破，並非如過往跌市主要受外圍經濟逆轉引發。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥就稱，「今年開始踏入住宅供應的收成期，不單土地供應，更是真正可以入住的單位，落成量每年可維持1萬餘至2萬伙，有助紓緩租、售需求，正因租金下調，樓價亦難免調整」。

辣招有效抑炒賣     降爆煲風險

要分析樓市轉向，不得不提及政府近年推出多項樓市辣招，壓抑炒賣活動。多項印花稅及收緊按揭措施，為過分熾熱的樓市起降溫作用。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，辣招推出前，香港經濟正值暢旺，同時大量海外及內地資金湧入物業市場，令樓價颷升致難以負擔水平；但辣招推出後，有效壓抑需求，令樓價升勢稍放緩，並且將受樓市亢奮影響的入市人數及風險減至最低。

潘永祥認為，倘若沒有辣招為樓市降溫，遏抑需求及將外來資金拒諸門外，恐怕樓價只會升得更急更狠。《香港01》亦從樓市四大訊號入手，剖析樓市未來走勢，欲知詳情，請即訂閱《香港01》周報。