【車場淪陷】4大屋苑車位租街客 地政署證違地契 住客:不公平

撰文:陳信熙
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「車位荒」蔓延全城,車主捱貴租背後,原來不少車場涉及違契出租。《香港01》偵查發現,4個位於沙田和將軍澳的私人屋苑,近年車位價格升幅顯著,正正與車位租予大批街客有關。
當中,街客「入侵」情況最嚴重的沙田翠擁華庭,記者抽查屋苑車場10輛私家車,發現竟多達8輛車屬於街客,而車主主要來自鄰近2個豪宅屋苑。同時,逾70位翠擁華庭住戶卻要輪候由管理處提供的約30個車位。
地政總署證實,4個屋苑的地契均訂明,泊車位只供住戶和訪客使用,將跟進問題。記者又發現,全港至少另有8個屋苑,亦涉嫌有同類情況,顯示違契情況普遍。

近年住宅車位成交價屢創新高,新樓盤車位僧多粥少,固然大幅升值,但原來沙田翠擁華庭、銀禧花園、將軍澳新寶城,以及南豐廣場等4個樓齡約20年的屋苑,車位價過去10年間飇升4倍,升幅超越同區屋苑。當中,翠擁華庭的車位升值近11倍,最惹人注目。調查發現,原來與違契出租問題有關。

在銀湖業主的網上討論區,有不少翠擁車位小業主將車位放租。(網上圖片)

豪宅街客搶租翠擁車位 車位10年升值11倍

2000年入伙的翠擁華庭(下稱「翠擁」),共有1,606伙,車位數目為1,174個,平均1.3戶就配有1個車位,相當充裕。不過隨着鄰近2個豪宅屋苑銀湖‧天峰(下稱「銀湖」)及迎海相繼入伙,翠擁車場便迎來大批豪宅街客,過去10年車位平均成交價由13萬元大升至154萬元。

翠擁大業主只保留約30個車位由管理處放租,其餘均已拆售予小業主。這批小業主經常在車位出租網站貼出招租廣告,不少人更到銀湖住戶討論區發帖招租。

記者上月到翠擁華庭停車場,隨機抽查10個車牌,當中僅2個車主報住該屋苑。(香港01製圖)

2次實地調查 顯示大批豪宅街客進駐翠擁車場

根據法例,登記車主的地址如有改變,須在72小時內通知運輸署,否則即屬犯罪。記者上月按網上招租的車位編號實地視察,記錄10輛私家車的車牌後查冊,發現其中9輛車的車主,是住在翠擁以外的街客,當中5人報住迎海,4人報住銀湖。

除了網上招租,小業主亦會透過車場的抹車職工、租客和地產代理放租。為更全面了解街客「入侵」的實際情況,記者再次到翠擁車場,隨機記錄另外10個車牌,發現當中8輛車屬於街客,其中7人報住銀湖和迎海,進一步顯示屋苑車位被豪宅街客瓜分。

翠擁車位相對充裕,而且租金較低,引來大批銀湖及迎海車主租用。(香港01製圖)

新屋苑削車位 銀湖迎海車主湧入翠擁車場

《香港01》早前報道,政府過去15年間4度調低住宅車位指標,令新樓盤車位極為短缺。翻查資料,近年才落成的銀湖和迎海的單位與車位比例,均較2000年入伙的翠擁低,當中2009年入伙的銀湖有2,169伙,但只有289個車位;至於2013年起入伙的迎海,有3,542伙,泊車位僅832個。

在車位嚴重短缺下,大批銀湖住戶蜂擁至相距僅5分鐘路程的翠擁尋泊車位。家住銀湖的車主張先生表示,由於屬鐵路上蓋物業,銀湖車位稀少,最初遷入時租盤和賣盤俱缺,「排籌排第70幾,好多銀湖業主都將車泊去翠擁(車場)」。同樣地,距離翠擁逾10分鐘路程的迎海,車主亦會租用該屋苑的泊車位。

翠擁住戶李先生指,該屋苑車場有大批街客搶高租金,對住戶不公平。(譚威權攝)

翠擁住客:車位應讓住客優先使用

豪宅街客進駐,大幅推高翠擁車位租金,上月已升至3,500元高位,相較由管理處放租、只供住戶租用的約30個車位,租金高出逾20%。記者以住戶身份向管理處查詢,職員指由管理處放租的車位有逾70名住戶輪候,每年抽簽分配一次,運氣較差的住戶就要與街客競價捱貴租。

翠擁住戶、正租用屋苑車位的李先生指,近年租金升幅大,但住戶別無選擇,「都要泊進去」,他指街客搶租對住戶不公平,認為屋苑車場應優先讓住戶使用。

無獨有偶,除了翠擁華庭,銀禧花園、新寶城及南豐廣場等3個屋苑,車位價格近年同樣大升,而住戶為輪候由管理處提供、較平租的車位,往往大排長龍。

4屋苑車位租予街客 不符地契原意

記者分別於8月和9月,以同樣方法到在銀禧花園、新寶城和南豐廣場的屋苑車場記錄10個車牌調查,發現同樣有不少街客進駐。10個車牌中,銀禧花園有6個屬街客,當中4個來自旁邊的豪宅屋苑御龍山;新寶城和南豐廣場的街客數目則各為5個,主要來自同區的東港城、蔚藍灣畔,另有3人報住區內公屋和居屋。

屋苑車場淪陷,街客「反客為主」,是否符合設立屋苑停車場的原意呢?根據翠擁華庭、銀禧花園、新寶城和南豐廣場的地契,屋苑的泊車位,只可供屋苑住戶、佔用人和真誠訪客使用,因此將屋苑車位租予街客的做法,不符政府批地的原意。

近50年,香港絕大部分住宅屋苑的地契,都規限停車場只可停泊屋苑住戶的車,但政府一直宣傳不多,亦疏於執法,令很多市民都不知情。

位於港鐵火炭站附近的銀禧花園,記者在屋苑車場抽查10個車牌,當中有6個屬街客。(盧翊銘攝)

大律師:街客不屬地契所指的「真誠訪客」

法政匯思成員、大律師何旳匡解釋,地契通常列明數類人士可使用屋苑泊車位,如住戶、佔用人及真誠訪客,街客並非屋苑住戶、屋苑商場的業主或租客,而泊車及取車後便會離開屋苑,法律上再無理由和目的進入屋苑範圍,因此亦不符真誠訪客的定義。

地契中車位使用人的解釋

住戶

指住宅住客,通常包括業主和租客及其他他們容許在該處居住的人士,例如家人

佔用人

包括屋苑住宅及商業部分的業主和租客,以及其他他們容許在該處佔用的人士

真誠訪客

獲住戶/佔用人邀請或容許探訪,而獲授權進入屋苑的人士

資料來源:法政匯思成員、大律師何旳匡

翠擁華庭物業管理公司未正面回應查詢,僅指所有車位已售予屋苑業主,管理服務中心提供智能卡給各業主作為停車場出入之用。(盧翊銘攝)

街客進駐屋苑車場 泊車位成「金蛋」

然而,理應清楚地契限制的物業管理公司,對街客進駐「隻眼開隻眼閉」;有責查明車位租用限制的地產經紀,為求促成交易,不惜誤導準買家和準租客,對屋苑車位禁租街客一事隻字不提

近年車位成為炙手可熱的「金蛋」,發展商和投資者大批拆售圖利,接貨的小業主樂見街客進場競價,藉此推高租金,賺取最大回報,街客進駐絕非上述4個屋苑獨有的情況。

記者根據車位出租網站的資料,找出另外8個較多招租廣告的私人大型屋苑,再以街客身份向各管理處查詢能否租用車位,結果除1個屋苑的管理處表明不可外,其餘7個均稱可以。

記者並向不同地產代理查詢,獲告知8個屋苑的車位均可租予街客,有經紀直指業主可借出住戶證,讓租客自由出入屋苑車場。

新寶城的物業管理公司回覆查詢時,未說明如何確保地契條款獲遵守。(李澤彤攝)

地政署:4屋苑泊車位禁租街客 業權人及管理人須遵守

地政總署發言人證實,根據屋苑地契,4個屋苑的泊車位不能租予街客。署方指,業權人及其委託的管理人均有責任確保有關條款獲遵守,否則屬違反地契,如證實有此情況,署方會採取適當行動,包括向業權人發出警告信要求糾正。若限期內未作出糾正,署方會釘契。

發言人續指,業權人如要將泊車位供非地契條款所容許人士使用,需先向分區地政處申請短期豁免書或修改地契條款。不過,署方指沙田及西貢地政處在過往3年,並無收到業權人提出相關的短期豁免書或修改地契條款申請。

3屋苑管理處未正面回應

記者向曾抽查車牌的4個屋苑管理處查詢如何處理違契情況。翠擁華庭和銀禧花園均未正面回應,僅指所有車位已售予屋苑業主,管理服務中心提供智能卡給各業主作為停車場出入之用。

新寶城表示,管理處根據既定程序協助處理車位租務事宜,以及管控停車場車輛進出入,但未說明如何確保地契條款獲遵守。

南豐廣場則指,車位使用者均須申請智能卡出入停車場,而申請表格上已清楚列明使用者必須為業主或租客。

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