【01獨家】新地「筍價」完成馬鞍山農地補地價　比8年前同區更平

《香港01》獲悉，新鴻基地產（0016）與政府就馬鞍山西沙公路超大型住宅項目（下稱西沙路項目）達成補地價協議，金額達159億元，總額雖然創歷史新高，但每呎樓面地價僅3,195元，估計每呎樓面總成本約9,000元，若日後以每呎1.6萬元推售，新地可獲利300多億元。有學者表示價錢偏平，反映政府渴求增加土地供應心切。
西沙路項目為新地一下子增加近500萬方呎可建樓面，規模等同沙田第一城，而地皮面積則等同四個維園，亦會成為新地未來一個重要盈利來源。有發展商高層指出，該地皮背山面海，擁有西沙全海景，有力打造新界「貝沙灣」。

《香港01》獲悉，政府早於本年上半年已就西沙路項目批出補地價，惟新鴻基地產其後上訴，及後政府再批出修訂補地價，新地管理層認為金額可接受，亦考慮到若再不接受補地價，日後若城規會不批准項目續期，便有機會令新地這個經營逾二十年的項目「泡湯」，所以決定落實建築圖則及補地價，最終協議以159億元補地價，創農地補地價紀錄的新高。

學者：反映政府渴地

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，若對比同區馬鞍山落禾沙項目（現址為「迎海」），以約96億元補地價，每呎樓面約3252元，今次西沙路項目補地價後，每呎樓面的升幅甚至較8年前低，「感覺上當然平。」但他認為成交價非政府「賣大包」，因新地需負責擴闊道路等基建，估計總發展成本超過200億。

關焯照認為今次政府有經過周詳考慮，亦反映對增加供應的渴求，只要發展商出價不離譜，也會願意達成協議，「睇得出（政府）好想增加供應，而佢哋搵唔到地，以現在這麼缺地來說，農地是最快選擇。」

西沙路項目鄰近西貢十四鄉，預料可興建51幢住宅樓宇及32幢別墅，樓高約3至24層。發展項目亦提供多元化的社區設施，包括小學、中學、教堂、幼稚園、安老院舍、公共運動場及購物中心。

農地轉用途成為大發展商增加土地的途徑。持有大量農地的新地，繼今年5月完成屯門兆康逾65億元補地價後，現時再為十四鄉補地價為159億元，即本年新地已投入超過200億元於農地轉用途的補價。

項目亦打破2009年馬鞍山落禾沙項目（現址「迎海」）、以約96億元、每呎樓面補地價約3,252元，所創下最大宗農地轉住宅的補地價金額紀錄。

發展期最少8年

新地目前手持農地超過2800萬方呎，並正處於更改土地用途的不同階段。在申請轉換新界農地用途方面，新地主席郭炳聯於兩個月前的業績會稱，西沙路項目涉及樓面約490萬方呎，另需投資大量基建，預期完成發展需時8年。

新地副董事總經理黃植榮於兩個月前曾表示，集團一向從申請換地、農地轉換，甚至在市區收購，爭取發展用地。但是在西沙路等項目，因涉及複雜環節，要處理路橋、土木等不同基建，因此要較長時間商議。他又稱，政府向來有補地價機制，發展商亦需要投入額外成本去負責基建、排污、路橋及開山劈石，並形容今次新地能夠爭取兩個項目完成轉換用途，實屬「好彩」。