【差餉租值重估】十大屋苑黃埔、海怡勁升 半山新豪宅勁升10%

撰文:黃靜薇 王潔恩
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本港樓市於過去一年持續升勢,樓價指數連續22個月創新高,而根據差餉物業估價署,為18/19年重估差餉租值的數據顯示,本港十大藍籌私人屋苑全部錄得升幅,其中鴨脷洲海怡半島一個低層逾722平方呎的單位租值按年升1成至24.45萬元;而受惠於觀塘站延線開通的黃埔花園,升幅亦顯著,一個700多呎的中層單位,亦按年升12.1%。
近年屢錄天價成交、備受追捧的豪宅屋苑,差餉租值亦錄得升幅,部分新興豪宅如MOUNT NICHOLSON,一個中層4000多呎單租值於過去2年維持不變,但最新一個年度增幅達10%。

海怡半島自去年初通車後,樓價、租金等節節上升。(鄧倩螢攝)

差估署按去年10月租值重估應課差餉租值,差餉徵收率將維持在現時5%的水平,地租額將會按物業應課差餉租值3%徵收,業主須每年分4季繳交。差估署早前資料顯示,本港十大屋苑的租值全線錄得5%至13%的升幅,當中以海怡半島升幅最勁達13%;其次為沙田第一城,增幅達10%;太古城、黃埔花園平均升幅則為8%。

港鐵觀塘線延線黃埔站於2016年開通。(鄧倩螢攝)

黃埔、海怡部份單位 應課差餉租值抽升12%

記者抽查海怡半島1期的海韻閣低層單位,業主於2015年賣出單位,當時轉手單位已升值近3.6倍。根據最新的應課差餉租值,該個722呎單位租值於2016/17年以及2017/18年均為21.8萬元。但今年度卻大幅增至24.4萬元,增幅達12%。此外,黃埔花園金柏苑一個中層逾700呎的大單位中,增幅更達12.1%,租值由23.4萬元增至26.2萬元。

此外,鰂魚涌康怡花園、杏花邨、美孚新邨、天水圍嘉湖山莊及將軍澳新都城均錄得超過半成的升幅,只有九龍灣德福花園錄得4%的升幅。

2018/19年度十大屋苑最新差餉租值

差估署估計,黃埔花園平均升幅則為8%。(鄧倩螢攝)
吳先生(譚威權攝)

黃埔花園業主:樓市升到超誇張

黃埔花園業主吳先生早於20多年前購入一個單位,見證屋苑樓價不斷攀升,「高處未算高」,「我買嗰時單位呎價只係2,000幾蚊,但現時呎價已升到18,000幾蚊,升咗9倍,超誇張!」他又舉例,指現時實用面積300多呎的單位,已索價逾700萬。

與黃埔花園相隔一個維港的海怡半島,情況一樣誇張;黎太一家四口居住於該屋苑一個約700呎的單位,她透露南港島綫開通後,業主由原來月租13,000元,加至18,000元,升幅約4成。

新盤豪宅受棒 租值升10%

而近年不少新落成的豪宅中,包括何文田半山壹號、山頂豪宅MOUNT NICHOLSON,以及半山區東部傲璇,應課差餉租值都無變化,但過去一年樓市繼續飊升,令差餉租值都出現變化。例如現為亞洲分層樓王寶座的MOUNT NICHOLSON,一直受城中名人熱捧,如賭王何鴻燊四太梁安琪於2016年斥資13億連掃4伙,送贈予女兒何超欣及何超盈。屋苑一個單位的租值,今年升近10%,由559.6萬增至615.7萬。

至於屢創新成交紀錄的九龍站凱旋門,一個420平方呎單位,早年曾以1,588萬元沽出,成為「破頂」單位。不過,單位租值早年曾錄得跌幅,租值由2016/17的24萬降至2017/18年的23.2萬,但今年隨大市反彈,回升至23.8萬,按年升3%。

2018/19年度豪宅單位最新差餉租值

林浩文:樓市繼續升 租金僅5%上升空間

多個屋苑應課差餉租值連年上升,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,近年新界區新樓盤湧現,不少人以為售價較低,惟最近出現「豪宅化」,估計今年度樓市會繼續上升至5%至10%。

他表示,近年不少打工無力置業,只能轉以租樓。不過,由於須考慮租戶的承租能力,他估計今年租金增幅會較樓市慢,只會上升5%,惟承租單位面積會越來越細,「因承租力有限,所以單位不會租不起,但令租用單位越來越細,如過往可租600呎單位,現時只可負擔400呎。」

他又指,MOUNT NICHOLSON屬於超級豪宅,由於樓盤屬新樓,參考價不多,加上多內地買家少有放租,故差估署的數字或不能反映實況。相反,他稱不少中產或以上階層都會買樓放租,再租用豪宅自住,故凱旋門、半山壹號較受他們歡迎,差估署數字亦較「貼地」及準確。

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