居屋棄市值訂價2.0再現?  拆解7年前曾蔭權功敗垂成真相

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特首林鄭月娥前日表示會檢視資助出售房屋應否與市價脫勾,不少人都會關注政府會否改變沿用36年的以市值和申請人負擔能力掛勾的訂價機制。7年前時任特首曾蔭權宣布復建新居屋及改以負擔能力作釐定售價基準,惟經房委會討論及社會反對,最終梁振英政府決定維持有關機制不變。

2011年10月12日,曾蔭權發表任內最後一份施政報告,一如社會預期宣布復建居屋,但同時提出改變居屋訂價方式,以市民負擔能力訂定單位售價,對象是低於3萬元收入的首次置業家庭,定價與合資格家庭的供樓能力掛勾;而居屋單位實用面積為400至500平方呎單位的售價,初步估算為150萬至200萬元。

今期居屋累計收16.6萬份申請,創史上最高收表紀錄。(資料圖片)

當年政府內部存分歧    反對派憂刺激更大需求

不過,曾蔭權「長官意志」背後,原來政府內部是存在分歧。有當年參與制訂新居屋政策的前政府官員透露,當時政府有兩派意見,一是支持按負擔能力釐訂售價基準,另一派則強烈反對採用新的訂價機制。

該名前官員指出,居屋訂價程式,多年來只需最少五成單位是申請人可負擔,但當時新居屋建議售價定於申請人可負擔水平,即全部單位要達到此水平,有別於傳統居屋水平,但當年不少人已表明,在居屋供應不足情況下,此舉無疑是弄巧反拙。
他解釋,最大關鍵是供應不足,以更低價格銷售居屋,只會刺激更大需求出現,超額認購倍數會更多,同時可能令私樓價格也被間接推高。而更為嚴重的,是新居屋售價和補地價安排,可能對現有居屋業主構成不公平及資產大貶值情況,最終加上房委會亦不同意下,新訂價建議被迫胎死腹中。

市民趕往遞交新居屋2018申請。(歐嘉樂攝)

前官員:供應不足不宜改訂價機制

事實上,房委會資助房屋小組委員會於2012年9月通過銷售剩餘居屋銷售安排,當時房委會發言人亦在新聞稿中表明,小組曾經有討論過未來出售新居屋的安排,指當時已有委員建議沿用傳統居屋的安排,「社會上亦意見紛紜。普羅大眾普遍認為傳統居屋的安排多年來行之有效,廣為公眾熟悉」;故經考慮和平衡各方意見後,小組通過在未來出售居屋單位時,繼續採用傳統居屋的安排。

相隔7年,樓價已大幅颷升,現時又是否適當時機重新考慮按負擔能力釐訂售價基準?該名前官員指,看不到有重新考慮有關建議的空間,因現時資助房屋供應大落後,居屋供應短缺,超額申請情況嚴重,任何大動作令居屋需求急增,對林鄭班子管治未必有利。

房委會委員、民建聯立法會議員柯創盛亦認為,資助出售房屋供應嚴重不足,重提以市民負擔能力訂定單位售價措施,未必有太大作用,而考慮與市價脫勾,應先探討對申請者及社會最有利方案,不宜操之過急,現時可研究能否以提供較優惠的折扣率,令居屋售價有下調空間,對房委會及公眾會較為有利。



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