評資助樓與市價脫勾 居屋之父倡重推彈性折扣:七折非硬指標

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特首林鄭月娥昨日(11日)指政府願意檢視資助房屋的售價應否與市價脫勾,令近月居屋「癲價」推售引起的社會爭議,踏入另一個階段。究竟推行40年的居屋計劃、實施超過30多年的訂價機制,會否出現翻天覆地的變化?

被譽為「居屋之父」的房屋協會主席鄔滿海,接受《香港01》專訪時分析,沿用多年的居屋訂價機制確實有參考私樓價格,同時亦兼顧買家供樓負擔能力等多項因素,環顧眼前,實難有其他機制可以取代,但機制內一些計算項目及方程式,是有調整的空間。

至於居屋呎價破萬的「癲價」爭議,他認為市值七折訂價非硬指標,「過去由四折至八折都試過」,建議房委會參考20年前應對高樓價的策略,必要時重新推出彈性折扣安排,以減輕市民面對居屋售價昂貴壓力。

一手湊大居屋計劃的房協主席鄔滿海指出,居屋訂價機制是有調整的空間。(資料圖片)

訂價機制1982年後實施

1978年推出的居屋計劃,以協助中低收入家庭置業為主要政策目標,但曾在房屋署工作多年(離開房署時任副署長)、一手湊大居屋計劃的鄔滿海憶述,當年第一期居屋雖以成本價銷售,但卻收取十足地價來訂價,故此在當年來說其實並不便宜。

根據資料顯示,居屋訂價由第三期乙以前(即1982年2月前),居屋售價是依據成本(包括土地、建築和發展成本)訂定,按收回成本原則釐定居屋單位的售價,但由第三期乙起的售價,改為與當時市值及申諘人負擔能力掛勾,不再參考成本因素,有關機制採用了已有36年。

林鄭月娥明確表示,政府「好願意去睇」全面檢討資助出售房屋售價。(林若勤攝)

居屋訂價非一成不變    評機制難取代、有改善空間

鄔滿海憶述,有關改變主要是樓價向上,不可再用收取十足地價方式,而訂價機制是考慮申請人負擔能力,包括因應按揭息率走勢影響供樓支出等因素。「不只是首期,還要考慮供樓支出佔住戶收入比例,以及息率變化。因為樓價不上升,單是息率上調已令供樓人士負擔加重。」

他認為,居屋訂價沿用多年,無疑可以有檢討及改善空間,以便更靈活及有效率去應對市民置業負擔重的問題,「訂價方程式有調整空間」,但他強調,居屋按市值折扣率訂價絕非一成不變。「居屋訂價曾試過八折,也曾試過四、五及六折彈性折扣優惠,七折絕對不是硬指標,如果七折訂價後居屋樓價仍高,可以用六折甚至五折。」

鄔滿海強調,任何樓宇不論公營及私營出售房屋,都無可能不考慮對象的負擔能力,而計算資助出售房屋價格,其中一個客觀標準會是參考市價,再用若干折扣去達到資助置業的目標:「多年來行之有效,再找另一套大家認同及接受的方案,其實會是有一定困難,但作出改善及修訂,我相信是有空間。」

市民趕往遞交新居屋2018申請。(歐嘉樂攝)

20年前曾四折出售居屋  應對樓價升浪

以剛破申請紀錄的今期居屋為例,其中啟德啟明苑十足市值呎價為13,935元,七折銷售呎價為9,755元,如果以六折訂價,呎價會降至8,361元;而長沙灣凱樂苑售價最高的630萬元單位,如果以六折或五折訂價,售價會減至540萬元或450萬元,比現時售價便宜90萬元或180萬元,肯定令買家置業支出大減。

至於鄔滿海提及的四、五及六折訂價安排,早在20年前房委會便曾採用過。當年樓價升浪不絕,居屋七折訂價仍被批評偏貴,房委會1998年遂於居屋第十九期丙推售逾1萬單位時,推出彈性折扣率制度,申請人除可選擇基本折扣率,即評估市值五成外,亦可選擇四成或六成的折扣優惠,當年房委會發出的新聞稿,更寫明此舉是「以配合申請人的實際需要,令更多人士負擔到居屋單位」。

曾蔭權曾欲改變    社會壓力下放棄

事實上,前特首曾蔭權在2011年10月施政報告中提出復建新居屋,當年便表明希望改以市民負擔能力訂定單位售價,「考慮到有關家庭的負擔能力,實用面積四百至五百平方呎單位的售價,初步估算為150萬至200萬元左右。」

然而,及後房委會經討論後,因有關改變會對現有居屋業主不公平,對居屋市場價格造成沉重打擊,以及須用龐大公帑補貼資助置業,最終居屋訂價機制未有任何調整。

另一方面,鄔滿海亦反對以建築成本價出售資助單位,皆因此舉不能反映不同地區及樓宇座向等因素。「向海、向上;高層、低層等等,是否賣樓都要考慮呢?」



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