市建局油旺研究敲定8、9個地區詳細規劃 料總開發成本達6,000億

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市建局去年展開為期兩年的油麻地、旺角地區規劃研究,區內3,300多幢樓宇中,有800多幢已用盡甚至超越現時許可的地積比率。行政總監韋志成接受訪問時提到,倘要由市建局獨力負責重建800多幢舊樓,總發展成本估計達5,000至6,000億,如果不能轉移地積比或提高重建後的發展密度,相信市建局在整個項目蝕本約1,900億。

韋志成提到,現時已選定油旺研究範圍內8、9個地區,深入研究各個重建方案的可行性,完成後會一併諮詢公眾。他又透露,期望油旺重建後可建造「步行城市」,盡量降低路面面積,並透過興建大型停車場鼓勵市民轉乘公共交通工具,解決區內塞車問題。

油旺研究覆蓋範圍約212公頃,涉及3,300幢樓宇,預料明年中完成並諮詢公眾。韋志成說,油旺地區內存在不少「崩牙樓」,即夾在已重建樓宇中間的舊樓,即使重建亦可能面對地積比已用盡的難題,故早前提出轉移地積比的做法,將這些難以大規模重建的舊樓,改為社區設施等用途,然後將地積比轉移至其他可大規模重建的地盤,令整體重建效益更大。

韋志成稱油旺地區內存在不少「崩牙樓」,即使重建亦面對地積比已用盡的難題。(張浩維攝)

他提到,油旺是一個極高密度地區,每平方公里有18萬人口,而路面面積亦較其他地區高,達44%,「始終係一個舊區,當年規劃係縱橫交錯格仔咁,所以有好多馬路、樓宇地盤面積都較細。」韋志成指,太古城的路面面積只得17%,「但係大家都會覺得太古城行得好舒服,未來油旺重建後都應該要做一個可步行城市(walking city)。」

韋志成指,要在油旺地區引入步行城市概念,要考慮將部份設施「向地下發展」,例如垃圾站等放在地底,同時亦構思在規劃上於區內港鐵站附近,興建大型停車場,「到時大家可以泊低車然後轉地鐵,令區內唔好塞死晒。」

此外,他認為現時市建局不少重建項目都是以項目為主導,做不到小區重建的規模,希望藉今次油旺研究,真正做到小區重建,「到時每個更新區,裡面會有要重建嘅樓宇,亦會有選定要做復修、甚至保育嘅建築。」韋志成透露,現時已在油旺範圍內,選定8、9個地區作深入研究,會聚焦在這些更新區內,研究當區樓齡、交通及基建等設施,再調整規劃方案,並與市民共議。

韋志成強調並非單以樓齡或樓宇狀況去決定是否納入更新區。(張浩維攝)

他指,現時不能公布該些選定的地點,但強調並非單以樓齡或樓宇狀況去決定是否納入更新區,規劃亦要視乎當區特色,「例如有啲建築物大家係唔想拆,我哋要諗點去復修活化,有啲就可能主要做維修,有需要嘅就會重建。」他又形容,更新區的範圍不能太細,否則做不到小區規劃改善整個社區,「好似觀塘重建區大約有5.5公頃地盤就比較理想。」他又提到,即使研究明年才完成,但區內倘若有極需要重建的項目,市建局仍會按現時模式收地重建,「兩條腿走路」。

韋志成亦指,油旺研究範圍內包括果欄,由於政府已敲定作保育,故現時正與油尖旺區議會合作,研究未來路向,「肯定就唔係發展項目,但到時可能會起一幢建築,放啲商販或者餐飲入去,各樣都可以考慮。」至於油旺日後會否設行人專用區,他指現時言之過早,但區內具特色值得保留的街道都會考慮,「例如女人街咁長係咪要全部都保留呢,定係可以留返其中一段,其他段落做其他嘢呢?大家都可以諗吓。」

至於早前叫停的需求主導項目,韋志成指日後會考慮引入「登記制」,即市建局劃為「更新區」內的業主,可向市建局登記重建意向,「我哋到時會仔細睇,到底係咪要重建,抑或係復修就得呢?」

市建局擬於馬頭圍道項目試行維修基金,強制業主供款應付樓宇維修。(資料圖片)

早前市建局擬於馬頭圍道項目試行維修基金,強制業主供款應付樓宇維修,但因項目改為首置上車盤而「胎死腹中」,韋志成稱未來仍會想於市建局自行發展項目中推行,但現時未有合適樓盤可用,「大家畀啲時間我搵吓。」他又指,最終希望政府以立法手段處理。



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