市建局兩項維修改善計劃收逾3000申請 部份大廈公契欠條款難參與

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市建局今年7月起,與政府合作推出「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」,行政總監韋志成表示,截至10月31日,兩項計劃分別收到約600宗及約2,500宗申請。但他指,市建局特別針對「三無」大廈,協助有關業主查閱樓宇公契,但發現不少公契都欠缺關鍵條款,未能授權業主大會議決進行「改善工程」,最終未能參與「消防資助計劃」及「2.0行動」。

韋志成在網誌指出,市建局在兩項計劃收到共3,000多宗申請中,絶大部份是已組織了法團的合資格樓宇,反映樓宇業主在法團的統籌和協助下,能較有效率商議有關樓宇維修事項,並作出決定。

9成無法團大廈 公契未賦權業主「改善」設施

但他指出,市建局早前亦已委聘法律顧問,協助沒有法團的大廈業主查閱其樓宇公契,了解業主可否根據公契條款,容許憑藉業主大會通過有效決議為樓宇公用地方進行維修及改善工程。該項服務一共處理65宗申請個案,發現超過九成的公契,並未包含相關業主有效決議條款。

韋志成。

韋志成指出,該些大廈的公契,只授權業主大會為保持樓宇良好狀況而進行一般「維修」工程,但沒有明文規定包括進行「改善」工程。法律意見認為,「維修」工程一般涵蓋修復或更換樓宇現存已破損的部份和損壞的設施;而「改善」工程則涉及改裝和增添額外的樓宇設施,從而提升樓宇的水平。因此公契上註明的「維修」工程不一定涵蓋「改善」項目。而「消防資助計劃」所資助的工程,由於涉及協助1987 年或以前建成或首次呈交建築圖則的商住樓宇,將其消防安全措施提升至現代標準,因此均屬於「改善」工程一類。「2.0行動」計劃所資助的工程,亦有類似問題。

換言之,若有關樓宇的公契沒有條款授權業主大會議決進行改善工程,即無法參與「消防資助計劃」及「2.0行動」下的改善項目。此外,亦有另一類公契,沒有明文規定業主大會通過的決議對所有業主皆具約束力,故此,業主大會的決議可否對沒有出席或反對的業主有約束力也成疑問。

韋志成指,基於上述種種複雜的情況,已叮囑市建局同事必須將這些公契條款的複雜性和有機會衍生的問題,清晰而詳盡地向有關未成立法團的業主說明,促請業主慎重考慮組織法團,或至少尋求全體業主一致通過所需的決議,以便參與計劃。

明年3月底推「優化升降機資助計劃」

此外,市建局正與發展局及機電工程署,積極籌備「優化升降機資助計劃」的執行細節,預計在明年3月底接受首輪申請。韋志成稱,由於升降機屬於樓宇公用設施之一,樓宇法團日後在籌組升降機定期維修保養工作,同樣擔當著重要的角色,包括協調業主盡快商議和通過決議參與計劃,及跟進之後的申請工作和籌組工程安排。

(資料圖片)



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