【亞太股災】樓市會點?分析息口、匯率「估市」邊樣準

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在美國加息與美匯走強的雙重夾擊下,本港樓市早前已經開始下滑。 ( 陳焯煇攝 )

本港資金流出令港股跳樓式大跌,恒指跌穿萬九點支持位,到底股市崩盤,會否令樓市同樣大跌?

 

許多人認為,美國加息將是壓垮樓市的原因,但《香港01》統計樓價與息口及匯率之間的關係,發現在過去20年,與美匯指數與本港樓價走勢息息相關,反而,息口走勢與樓價卻幾無規律可依。這個結果,證明美匯不止影響股市,亦影響本港的樓市。

本港樓價指數在1997年位於163點高位,之後一路走低,至2003年跌至回歸以來最低點61.6點。這段期間是美匯強勢時期,令不斷熱錢從香港流走。

 

與此同時,本港最優惠利率由1997年至2000年時一直維持5厘以上,隨後三年利率大減至5厘,但對於樓價下降的趨勢,似乎無甚影響。

美匯轉弱 樓價急升

 

不過,如果分析美匯指數,會發現兩者之間關係明顯,自2002年起美匯開始長期轉弱,香港樓價也就從03年起回升,至08年金融海嘯美國聯儲局減息同時推出量化寬鬆,美匯長期弱勢,熱錢大規模湧入香港,刺激香港樓價急升。反觀低利率在2003年與2004年短暫維持,至2006年及2007年利率一度回升至近8厘水平,但亦對樓價升勢無甚影響。

苦等數年,美匯轉強有望壓低樓價,惟到底跌多少還是未知數。

由此可見,在過去近二十年的樓價變化中,美匯指數比起利率變化起著更重要的影響,因熱錢的進入與流出會直接導至房地產價值升跌,反之利率的升跌並非最重要的作用,其原因在於投資者在按揭時往往已有將來利息波動的心理準備,而且近年本港銀行在借貸時所做的壓力測試,亦計及利率波動對借款人負擔能力的影響,故利率對於買樓的投資決定,未必能起關鍵影響。

美國完成寬化寬鬆,上月亦首次加息,正式終結零息時代,美元將強勢而行,假若按往績來看,持股票與物業者,警鐘似乎已經響起。

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