【樓市狂潮‧拆局】啟德1號呎售3萬 癲價效應恐波及東九龍樓價

撰文:李彤
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本港唯一一個「港人港地」項目「啟德1號」最新一宗招標成交,實用呎價高達3萬元,媲美港島南區豪宅價。縱觀啟德新發展區,未來五年尚有至少8個住宅項目可供出售,「啟德1號」作為區內首個私樓項目,別具指標性,卻將呎價水平推得如此高水平,往後區內的樓價走勢,實在難以想像。
事實上,毗鄰啟德1號的另一新盤「嘉匯」,正密謀部署本周內開價,發展商嘉華昨(6日)亦表明,定價會參考啟德1號。
骨牌效應下,區內一、二手呎價勢必「沒有更高、只有更高」,同時更會牽連區內資助房屋的折扣率大減,五年後轉讓需支付的補地價金額,勢必相當驚人,而新居屋定價亦可能在水漲船高下被拉高。

啟德新發展區正進行各式建設。(資料圖片/黃永俊攝)

貼近東九龍最高呎價

中海外昨日公布,啟德1號(II)一伙低座2樓一伙1,606平方呎的單位,以4,819.8萬元招標售出,每呎售價3萬元,創出項目兩期的呎價新高紀錄。

然而,參考東九龍一帶的半新樓,曾突破3萬元一呎的物業成交,寥寥可數,對上一宗為黃大仙現崇山頂層戶,2013年時以每呎3.1萬元易手;另新蒲崗譽.港灣一伙頂層複式戶,於2012年以3.4萬元成交,除此以外,其他如牛池灣峻弦、九龍城豪門等,最高呎價亦不外乎是2.5萬至2.7萬元。

事實上,若以現時本港住戶每月入息中位數2.5萬元計,就算每月不吃不喝,亦不足夠在啟德1號購入1平方呎,又或者將3萬元再多加1.7萬、即4.7萬元,已足夠支付毗鄰綠置居開放式單位的首期。

嘉華溫偉明表示,嘉匯本周內開價,首張價單會參考啟德1號。(李彤攝)

回望三年半前,中海外僅以每呎樓面地價4,913元投得啟德1號(II)的地皮,暫為區內批出的10幅住宅官地中,地價最低的一幅。不過,項目今年初推售時,首批單位折實均價1.7萬元,已較市價高逾兩成,是次低座單位以每呎3萬元售出,又較上月以2.5萬元售出的低座單位升兩成。由此觀之,不排除稍後項目將續刷新更多的呎價新高紀錄。

嘉匯將參考定價

面對港人港地項目單位貴賣,啟德地皮又屢被中資搶高,區內樓價、地價好不沸騰,可謂正中發展商下懷。嘉華國際近日乘機推出區內項目「嘉匯」,擬於本周內開價,嘉華香港地產總經理溫偉明更表明,首張價單會參考啟德1號。此樓盤屬區內第二個私樓項目,且不受港人港地條款限制,相信定價更難「貼地」。項目由嘉華於2014年時,以每呎樓面地價5,330元投得。

啟德區內一手呎價拾級而上,或拖累周邊資助房屋定價。(資料圖片/黃永俊攝)

煥然壹居貨尾勢貴賣逾兩成

撇除已開售的啟德1號,區內有8幅住宅地已獲批,且可望未來5年供出售。骨牌效應下,除了區內一手呎價難有下調空間外,更會直接影響周邊資助房屋的定價。如正正位處啟德新盤戰場的市建局項目煥然壹居,目前尚有16伙貨尾待沽。市建局今回覆《香港01》查詢時,表示尚未有確實的重售時間表,惟若然參照局方早前指,會以市價出售剩餘單位的說法,即項目貨尾單位呎價,隨時較去年初推售高最少兩至三成。

此外,正在發售的綠置居景泰苑,目前市值折扣率為五五折,限制五年後方可轉售。若參考市場評估,啟德區的樓價上升潛力被看高一線,相信日後景泰苑的補地價金額或會相當驚人。