中銀傳加H按封頂息至4.125厘　與滙豐看齊　專家指租平過供將加劇

再有大行將按揭利率提高。據市場消息指出，中銀香港（2388）將跟隨滙豐將拆息按揭封頂利率，由目前的最優惠利率（P）減2.25厘，調整至P減1.75厘。按目前中銀P息為5.875厘計算，即H按封頂息將調高半厘至4.125厘。
除上調H按封頂息率外，亦有傳中銀將現金回贈比率降至介乎1.75%至2%。
對於上調H按封頂息傳言，中銀發言人指出﹕「本行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力。」

上周五（8日）有傳滙豐將新造按揭H按封頂息率，由3.625厘加至4.125厘。生效日期方面，現樓為本月18日，樓花為本月30日。

銀行加息難免對樓市帶來壓力。日前彭博行業研究，將會有更多銀行隨滙豐加按息，以及受到美國聯儲局年內再次加息影響，本地銀行有機會再加P息。

同時彭博行業研究預料，按息上揚將導致二手樓價在未來12個月跌10%。本港家庭目前正面臨供樓負擔增加。供款佔家庭收入比例，已由去年11月的50.3%，升至今年7月的55.3%，進一步限制樓市需求。當二手樓價跌10%，才有機會讓負擔比率降至45%。

莊錦輝預料樓市成交進一步縮減

對於大型銀行陸續上調一﹑二手物業的H按封頂息率。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，調整後按息封頂位攀升至逾4厘，為香港多年來首次供樓利率高於這一水平，預計將不利樓市氣氛，未來成交會進一步萎縮。

他續指，近月物業新買宗數已回到沙士時期水平，銀行按揭業務主要靠轉按驅動，尤其較早前政府放寬按揭成數掀起轉按熱潮，但今次加息將重創轉按市場，銀行按揭業務會進入寒冬期。

至於未來息口走向，他表示，12個月HIBOR仍然維持高達5.35厘，反映市場預期利率不會大幅回落。預計是次上調按息後，銀行不會再次主動調整按揭封頂利率，但不排除最優惠利率（P）仍然有機會上升。

王美鳳﹕加息減回贈紓緩資金成本壓力

中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年在加息周期歷程下，反映銀行資金成本的銀行同業拆息持續處於高水平，與樓按相關的1個月港元拆息由5月至今連續五個月處於逾4厘水平，拆息持續高現時市場按息3.625厘水平，反映銀行資金成本持續有上升壓力，加上按揭現金回贈上升至高達3%至3.1%為18年來新高，銀行按揭業務難有合理利潤；相信是次大型銀行先後上調新造按息及縮減現金回贈優惠主要是紓緩資金成本上升的加息壓力。

王美鳳相信，兩大具指標性的大型銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨；預期市場新造按息將因此逐步上升至4.125厘逾15年新高水平，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4%至2.8%來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓；在這情況下，以往預防樓市過熱的「逆周期措施」已不合時宜，樓市無需及不宜被措施「綁手綁腳」，建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素，包括撤銷物業買賣辣稅，以助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免陷入持續性積弱市道。

另外，市場新造按息逐步升至4.125厘水平，用家宜善用銀行提供之按揭存款相連戶口，戶口之存息與按息一致，即是當按息升至4.125厘，存息同為4.125厘，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息；由於此類戶口的存款上限一般為尚餘按揭額之一半，若用家停泊大額資金於戶口，等同可以高存息收入抵銷高達50%按揭利息。

每百萬元貸款每月供款增285元

王美鳳續指，是次兩家銀行調整新造按息設有寬限期，生效日期分別是本月18號（現樓）及30號（樓花），相信會令正在或短期內有申請按揭需要的用家及正在考慮轉按的人士會加快步伐趕及尾班車，以避免獲批之按揭息率上調。自滙豐銀行於9月8日落實將於本月18號（現樓）及30號（樓花）上調新造按息及縮減回贈優惠，根據中原按揭客戶個案統計，過去周末至星期一（9月9日至11日）三天的按揭申請量，對比上一周同期增加達3倍，王美鳳提醒一些有轉按需求、最近入市又或選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭已避免在銀行寬限期過後上調息率。

王美鳳認為，是次調整僅限於有關銀行的新造按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，有關銀行透過上調封頂息率以上調新造按息0.5厘後，實際按息將由3.625厘調整至4.125厘，30年期計，每100萬元按揭額月供增加約285元，以現時平均按揭額約500萬元之每月供款增加1,429元，加幅6.3%，加2厘壓測下最低月入增加2,663元。現時樓市仍然吹淡風，銀行上調新造按揭息率及縮減回贈優惠，難免再進一步影響入市氣氛。

曹德明籲買家免借得太盡

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時兩大銀行上調H按的鎖息上限，對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，因其他未加鎖頂息率的銀行或將跟隨，此舉或誘發加息前的最後轉按意欲，令轉按宗數有機會短暫上升。

他提醒，加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，並建議以現時壓力測試基準再加1厘作計算以加強未來加息的風險管理，同時亦避免借得太盡失預算。

料港銀本月加息0.125厘至0.25厘

曹德明認為美國聯儲局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今個月美聯儲議息會議後再度調升P，預計加息幅度約為0.125厘至0.25厘左右。