中環金鐘的摩天大樓依然聳立，這座城市的骨骼仍由鋼筋混凝土構成，血脈裏流淌的卻早已不是昔日的活力。20年來，香港地產模式如同一個精密的金融機器，將空間切割成平方英尺，將時間換算成租金回報率，將城市的靈魂典當給即時的收益。當內地城市如深圳、上海都在文創與科技領域突飛猛進，當日本動漫文化持續征服全球，香港卻困在自己編織的金絲籠中——富有卻缺乏生機，安全卻喪失創造力。

胡恩威專欄｜奇妙的揭發者

香港地產的傳統模式建立在一種可預測的算術之上：購置土地、興建樓宇、出租物業、收取租金，周而復始。這種模式不需要想像力，只需要精算師；不鼓勵冒險，只獎勵守成。其結果是創造了一個個豪華而空洞的商場，充斥着國際連鎖品牌，卻找不到香港自己的文化表情。K11太空城的困境恰是這種模式的縮影——300萬平方英尺的空間被最大化地轉化為租金收入，而非文化體驗。當內地遊客不再滿足於購買奢侈品，當全球旅行者渴望獨特的地方體驗時，香港的回應卻仍是更多的化妝品櫃台與名錶專賣店。

日本給世界的第一課是「內容為王」的耐心投資哲學。一個「哆啦A夢」的形象背後是數十年持續的內容投入；一部《鬼滅之刃》的全球成功，根基是無數失敗作品堆積的經驗。日本文創產業深諳「百中取一」的投資邏輯——投資100個項目，可能只有1個最終成功，但那個成功足以覆蓋所有失敗的成本。這種模式要求投資者具備與地產思維截然不同的素質：對不確定性的容忍，對長期回報的等待，以及對創意過程本身的尊重。京都的任天堂博物館、秋葉原的動漫聖地、吉卜力美術館，這些都不是靠季度財務報表能催生出來的產物，而是文化與商業長期共生的結晶。

香港並非沒有嘗試改變。西九文化區的構想展現了轉型的願望，PMQ元創方試圖為設計師提供空間，賽馬會創意中心的建立也顯示出對藝術的支持。然而，這些項目大多陷入行政程序與短期回報要求的雙重夾擊。政府規管流程冗長複雜，如同一道道防盜門，將許多創意火花扼殺在萌芽狀態；而地產思維主導的評估標準，則要求每一平方英尺都必須立即產生現金流，使得那些需要孵化期的文創項目難以獲得持續支持。這種行政與商業的雙重束縛，解釋了為何香港有如此多的硬件設施，卻少有具有全球影響力的文化輸出。

香港的第二課應當學習內地「底線思維」的靈活治理。在上海，一個文創園區可以從老廠房中野蠻生長；在成都，一家科技初創企業可以在寬松監管下快速試錯；在長沙，芒果TV能夠突破傳統媒體框架成為內容創新引擎。這些成功的共同點在於：政府設定安全與法律的基本底線，而後給予市場最大的自由去探索邊界的可能性。相比之下，香港的治理模式往往預設了過多限制，將「不做錯」置於「嘗試新」之上。當內地城市將監管視為服務的工具，香港仍習慣將管理作為控制的手段。這種治理哲學的差異，在文創與科技這類高度依賴實驗的領域，造成了截然不同的發展速度。

改變必須從地產模式的核心開始。未來的香港地產不應只是空間的出租者，而應轉型為內容的投資者與孵化者。想像一下，如果香港地產不再僅滿足於成為奢侈品牌的房東，而是直接投資於本土設計師品牌；如果香港地不僅興建商場，還培育香港自己的動漫IP；如果地產的租金收入部分被重新配置為文化科技基金——那麼香港的空間經濟將發生質的變化。這種轉型需要地產商重新定義自己的角色：從「收租者」變為「生態構建者」，從「短期回報追逐者」變為「長期價值創造者」。

具體路徑上，香港可採取「三步走」策略：首先，設立由政府引導、市場運作的文創科技母基金，借鑒日本Cool Japan Fund的經驗，以耐心資本支持高風險高回報的內容項目；其次，改革土地出讓條款，要求大型商業項目必須配置一定比例的文創體驗空間，並給予容積率獎勵；最後，簡化文創產業相關牌照審批流程，在內地「負面清單」管理模式與香港法治傳統間尋找平衡點。這些措施不必推翻香港的核心優勢，而是引導既有資本力量向更具生產力的方向流動。

深水埗的布料市場藏着香港製造的悠久記憶，上環的老字號訴說着本土品牌的輝煌過去，這座城市的基因中從不缺乏創意與商業的融合智慧。今天需要的不是否定地產經濟的所有成就，而是拓展它的維度，使其能夠承載更豐富的價值形式。當香港的空間不再只是交易的場所，而成為文化體驗的舞台、科技創新的實驗室，這座城市才能真正擺脫「購物天堂」的單一形象，重建其亞洲文化樞紐的地位。

日本的文創經濟歷經半個世紀才臻於成熟，內地城市的創新生態也是十餘年持續投入的結果。香港的轉型不會一蹴而就，但方向已然清晰：將地產積累的資本重新配置為內容創新的燃料，將行政管理的框架重塑為創意生長的支架。這不是對過去的否定，而是對香港精神的重新詮釋——那個曾經以小搏大、以靈活制勝的香港，完全可以在文創投資的新賽道上，再次展現其獨特的適應力與創造力。

破繭時刻已經到來。香港需要的不只是更多的樓宇，而是能讓想像力扎根的土壤；不只是更高的租金回報，而是能夠跨越世代的文化影響力。當地產學會投資於內容而不僅是空間，當政府學會培育創新而不僅是管理風險，香港才能在這場全球城市的文化競賽中，重獲它應有的席位。

作者胡恩威是全國港澳研究會會員、江蘇省政協委員、進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁。標題原為《破繭：香港地產投資困局與出路》。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。