利哲宏Prof. Riz's專欄

大廈管理——說到底不是一堆冷冰冰的會議程序，也不只是管理公司、業主立案法團或管委會的事；它關乎你每日出入的大堂是否乾淨、升降機是否安全、維修工程是否合理、管理費是否用得其所，更關乎你辛苦供樓多年所累積的物業價值。對不少香港家庭而言，一個單位不只是居所，更是幾十年努力工作的成果。每月供樓、交管理費、繳維修基金，看似只是日常開支，但背後代表的是一份很實在的期望：希望自己的家園安全、舒適、保值，也希望公共資源不會被濫用。

大廈維修不能被當「提款機」

當大廈管理透明、公平、有效率，業主自然可以放心：每一分管理費都用得合理，維修工程有清楚解釋，招標程序有充分監察，社區關係也較容易和諧。相反，如果管治失效，問題便可能逐步浮現：小至會議通知不清、帳目不明，大至大型維修工程爭議、招標程序被操控，甚至有人把大廈維修視為「提款機」。到頭來，受損的不只是管理費，而是業主多年來投放在物業上的心血。

正因如此，《建築物管理條例》（第344章）的修訂諮詢非常重要。今次諮詢期由8月12日至9月11日，政府提出五個主要修例方向，涵蓋大型採購、委任代表文書、利益申報、主管當局權力，以及會議程序。這些內容聽起來也許有點技術性，但其實每一項都直接影響大廈如何作決定、業主如何發聲，以及你的家園如何被管理。

大維修非小數目更需要大透明

不少大廈管理爭議，往往都與大型維修或高額採購有關。原因很簡單：金額愈大，風險愈高；程序愈不透明，爭議愈容易出現。一項大型維修工程可能涉及外牆、渠管、消防系統、升降機或公共設施，動輒數百萬甚至數千萬元。對普通業主而言，這不是小數目，而是可能影響家庭財務安排的重要決定。

因此，今次諮詢邀請市民就大型採購的決策方法提出意見。例如，第二類大額採購是否應要求業主親身投票？金額愈高的項目，是否應採用更嚴謹的分級門檻？大型維修工程的簡介會應如何安排，才可讓業主真正理解工程需要、財務影響和不同方案？

很多時候，業主不是不關心，而是資訊太複雜、文件太多、會議時間不方便，最後只能被動接受決定。但大廈維修不是「外賣加不加辣」那麼簡單，不能等到棚架搭好、帳單來到，才發現自己根本不清楚當初發生了甚麼。大型採購必須有足夠討論、充分披露和清晰程序，才能真正保障業主利益。

業主不能不清不楚「被人代表」

委任代表投票本來是一項方便業主參與的制度。香港不少業主工作繁忙，有些長者行動不便，有些業主甚至長期不在香港，委任可信任人士出席會議和投票，本身有其合理性。然而，任何制度若缺乏適當監管，也可能被濫用。

今次諮詢提出多項與委任代表文書相關的問題，包括是否應限制同一人可持有的委任代表數目、超額委任應如何處理、是否應要求在會議前96小時提交委任代表文書、是否應公開展示委任代表名單，以及表格是否應加入投票指示、雙重簽署和虛假文書屬刑事罪行的警告。

這些安排背後的目標很清楚：防止少數人透過大量收集授權書，左右整座大廈的重要決定。大廈管理最怕的不是業主意見不同，而是業主根本不知道自己的聲音如何被代表，甚至在不清不楚的情況下被「代表」了。委任代表制度應該便利參與，而不應成為操控結果的工具。

陽光就是最好的「防腐劑」

透明，是保障業主的第一道防線。大型維修和採購涉及不同持份者，包括管委會成員、顧問、承辦商、物業管理公司及其他相關人士。若當中存在利益關係而沒有申報，業主便難以判斷決策是否公正。

今次諮詢提出，所有參與大型維修工程的關鍵人士，是否都應申報利益，並向業主公開相關資料。同時，申報表格亦應清楚列明提供虛假資料屬刑事罪行，並列出相關罰則，讓所有人明白制度不是「填表交差」，而是有法律後果的責任。

大廈管理最需要避免「自己人批自己人」、「自己朋友介紹自己工程」這類疑慮。即使某項工程本身合理，只要程序不透明，業主便容易失去信任。相反，若利益申報清楚、資訊公開、程序可查，即使最終有不同意見，至少大家可以在同一套事實基礎上討論。

當管委會失靈誰來重啟機制？

現實中，有些大廈的管理委員會可能因內部爭拗、長期不開會、委員辭任或程序混亂而無法正常運作。當管理機制失靈，最受影響的往往是普通業主和居民：維修不能推進、日常管理無人跟進、財務決定停滯，甚至連召開會議重新選出委員都變得困難。

因此，今次諮詢亦討論是否應賦權主管當局，在管理委員會未能履行職能時，委任指定人士召開會議及重新選出委員。這些指定人士可以是業主、持牌物業管理公司，或持牌物業管理人。這個修訂的目的，是在大廈管治陷入僵局時，提供一個合法而有序的「重啟按鈕」。

不過，權力增加也需要制衡。因此，諮詢亦提出是否應設立上訴委員會，讓業主可就主管當局的決定提出申訴。政府介入的目的應是協助恢復正常管理，而不是取代業主自治；同時，業主也應有途徑確保相關決定合理、公平、可被覆核。

讓討論真正回到業主手上

大廈會議是業主參與管理的主要平台，但很多業主都有類似經驗：會議冗長、議程複雜、通知時間不足，甚至出現議程被更改、會議被取消、同一議題反覆要求召開會議等情況。結果，本來應該讓業主發聲的制度，反而變成令人疲憊的程序戰。

今次諮詢亦檢視會議程序，包括是否應限制業主就同一事項重複要求召開會議、是否應禁止管理委員會主席無故更改議程或取消會議，以及在緊急情況下是否可縮短會議通知期，同時加入保障業主參與權的措施。

大廈管理不能沒有程序，但程序也不應成為拖延或操控的工具。良好的會議制度應讓重要議題可以被討論，防止個別人士濫用程序，並在緊急情況下仍能快速處理問題，同時保障業主的知情和參與權。

你的沉默也會影響結果

今次《建築物管理條例》修訂諮詢，與每一位業主都息息相關。無論你住的是單幢樓、私人屋苑、舊樓、商住大廈，還是有多年歷史的唐樓，大廈管理質素都會直接影響你的生活環境和資產價值。

很多業主平日未必積極參與法團事務，原因可以理解：工作忙、文件多、程序複雜，有時甚至覺得「反正都不關我事」。但大廈管理最危險的地方，正正是當大部分人都以為不關自己事時，少數有心人便可能主導整個決策過程。等到問題發生，才發現原來每一個沒有出席的會議、每一份沒有細看的文件、每一次沒有提出的意見，都可能慢慢累積成今天的結果。

作為九龍城區議會大廈管理工作小組成員，我會積極聆聽並反映業主立案法團、管理委員會、居民和相關持份者的意見。九龍城區有不少舊樓，也有新發展項目，不同大廈面對的管理問題各有不同。修例時既要加強規管，防止圍標、利益輸送和程序濫用，也要確保制度可行，不會令普通業主、義務法團成員和大廈管理人員承受過度行政負擔。

大廈管理不是別人的事，而是每一位業主、住戶和居民共同面對的生活議題。今次修例諮詢提供了一個重要機會，讓我們重新思考：如何令大型採購更透明？如何防止委任代表制度被濫用？如何加強利益申報？如何在管委會失靈時恢復正常管理？又如何令會議程序既有效率，又保障業主參與？

你可以透過電郵將意見提交至 bm_consultation@had.gov.hk，或郵寄至香港灣仔軒尼詩道130號修頓中心31樓民政事務總署第五科。你亦可將意見電郵至我的區議員辦事處：dr.rizwan.kcdc@gmail.com，讓我們協助整理和反映社區聲音。

你的聲音，關乎你的家；你的參與，影響你的未來。大廈管理要真正公平透明，不能只靠法例，也要靠業主願意站出來。今次，是時候讓你的聲音被聽見。

作者利哲宏博士是九龍城區議員，直資學校副校長。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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