【01周報社論】為地產商開路 曾鈺成有負眾望

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近日,香港政策研究所發起的「香港願景計劃」發表《土地供應:公私營合作新模式》研究報告,建議政府採用公私營合作發展,報告儼然地產商撰寫的建議書,附和政府推銷公私營合作,延續地產商主導市場的壟斷局面。近日不少政商人士為公私營合作發展搖旗吶喊,更突顯覓地建屋概念的扭曲、地產市場結構的荒謬。

綜觀由土地供應專責小組成員、立法會前主席曾鈺成以召集人身份背書的研究報告,荒謬之處犖犖大者,其開首部分將土地問題與房屋問題混為一談,已然令研究築於浮土。報告開宗明義,指土地發展「未能配合需求」,對社會影響甚廣,開發私人土地有助解決房屋短缺問題。將房屋供應等同土地供應,正是這次土地大辯論最荒謬的前置議題。

政府不應偏重商界利益,犧牲民眾權益,將屬於市民的資源拱手相讓,加深已然存在的經濟結構困局。政府的碌碌無為,既縱容地產商囤積農地,也助其用不透明和不符合公眾利益的方式,將農地改劃為住宅地;讓本應作為公營房屋的土地儲備,變為私人地產商的發展項目。此做法不但扭曲土地供應格局,犧牲政府庫房收益,而且釀成今天缺地發展公營房屋的困局。有為的政府應該敢於通過《收回土地條例》徵收農地,並作為發展公營房屋的土地儲備。

根據法律,香港政府收回地產商的農地合理合法,《基本法》第105條亦明確指出,只要保障到被徵用財產的所有人得到補償權利,政府有權依法徵用私人財產。支付合理價格後,可以獲取土地建設公共房屋。故此指控政府使用《收回土地條例》侵犯私有產權,實屬荒謬。不少政商人士提出公私營合作,正是協助地產商參與收回土地過程,讓地產商更快整合土地、轉換土地性質、改變土地規劃、完成公共交通設施,而且是由政府出資。這些說客拋出的誘餌,就是將其中部分土地建造公營房屋,可說是「以蝦米釣大魚」,低價囤地再坐收漁人之利。

召集人曾鈺成先生(中間)、執行及研究總監馮可強先生(右一)、首席研究顧問潘國城博士(右二)、助理研究員賈櫻子小姐(左二)及助理研究員李思慧小姐(左一)就公私營合作新模式增加土地供應進行研究,並提出建議。(香港願景提供)

地產市場結構不合理 政府偏袒既得利益者

土地大辯論較具爭議的選項包括收回棕地、粉嶺高爾夫球場和填海,前兩者是從既得利益者手中要地,後者是向大海拓地,性質迥然不同。《香港01》從不反對政府為企業創造更佳營商環境,但前提是滿足社會均衡發展,符合社會大眾利益,解決低下階層困境,而關鍵在於利民為本。

粉嶺高爾夫球場用地屬大辯論諮詢報告短中期方案,而且是政府土地,發展阻力遠比公私營合作發展為低,也少招來官商勾結的罵名,報告對此隻字未提,實為掩耳盜鈴。研究報告對於棕地的描述,同樣大謬不然。報告指出,棕地是許多行業的「重要基地」,對香港「貢獻巨大」。實際上,根據本土研究社2016年的報告,棕地最主要用作貯物、廢物回收用途,佔比達39.7%,有20.3%更是荒地、難以歸類,實難言有何經濟價值。報告誇大其辭,目的只不過是突顯發展農地是唯一選項。

事實上,提出填海建議本無不妥,但香港土地問題根本原因不在無地可用,取回高球場用地,改變土地的使用者,才是調整地產市場格局的關鍵所在,更是改變民眾住房困局的核心要旨。樓價高企源於剛性需求,增加供應也難保樓價下跌。面對當前窘局,政府理應大量增建公營房屋,保障市民的適足住屋權。

此外,覓地方針理應與《長遠房屋策略》相配合。2014年政府在《策略》訂立公私營房屋六四比的標準,其後私樓落成量連年超出預期,公營房屋供應卻難孚眾望,觀乎《策略》去年12月的檢討報告,在2018-19至2027-28年度十年間,政府覓得的土地只足夠興建237,000個公營房屋單位,遠遠落後十年興建280,000個公營房屋單位的目標,公屋一般申請者的輪候時間更升至5.1年。

香港願景倡新公私營計劃,釋放私人發展商持有的新界農地。(資料圖片)

由於公營房屋無法達標,迫使不少市民不得不將所有積蓄投放到私營市場,或直接購買,或高價租住,甚或有投資客借機炒賣,以致私營房屋需求趨增,價格無限上漲。如果公營房屋建造速度達標,香港私營住房市場可望恢復平衡。

建屋目標與覓地方針息息相關,政府的中短期覓地方案,必須與《策略》相配合。地產商以公私營合作模式開發土地,只會以私樓主導,不符市民的實際需要;以之為短中期方案,難解燃眉之急。為了掌握發展主導權,政府理應將棕地、農地歸公,更應收回粉嶺高爾夫球場,全面興建公營房屋。

公私營合作或可在短期內提供部分土地,但不足以應付住房需求。因政府機制並不能保證修改規劃、補地價、公共交通設施預算審批等符合地產商的要求。因此,香港願景建議成立專責機構「公私營合作管理局」,此舉雖然提高效率,卻難以從根本解決房屋問題。顯然,香港願景認為,即使立法會議事規則修改過後,拉布只不過徒具其形,但是現行制度已無法滿足地產商的發展利益要求,故需改革制度,建立更高效的農地轉住宅地機制,才可進一步加快地產商取利的過程。

報告雖強調新的合作模式會增加透明度,但未有說明改革之道。過去不少公私營合作發展項目,政府淪為地產商的附庸,故難取信於民。以數碼港項目為例,當時政府採用單一招標方式將項目批予盈科,及至2005年,有議員要求政府公開更多資料,以釐清真相,政府卻拒絕全面公開資訊。面對議會,政府尚且將資料隱瞞,公眾監察實在無從談起。

此外,報告臚列的外國公私營合作「成功」例子,同樣以偏概全。報告以日本為例,證明公私營合作發展可以鼓勵大眾參與,並非只有地產商得利。然而,研究報告也承認,日本的公私營合作發展之所以由民間驅動,原因是「業權零散」,強制收地會「引起公眾不滿」。

香港的情況與日本恰好相反,根據漁護署2014年的數據,當時約有4,523公頃農地(不包括魚塘),截至2016年,四大地產商手持的土地,已然超過1,000公頃,面積龐大,加上鄉紳、中型發展商不斷購地,農地的業權相對集中。由於發展商本有將農地用作建屋的打算,只要政府動用《條例》,以合理價格收地,即能夠興建大量公營房屋,實在談不上引起小地主反對。

更何況,外國的農地絕大多數位於偏遠鄉郊,發展商缺乏興趣,地方政府為了節省金錢才提供優惠,鼓勵私營機構發展。相反,香港政府的財政極為穩健,地產商囤積的農地、棕地毗鄰新市鎮,早有發展意圖,政府實在沒有「鼓勵發展」的必要。

資料圖片(陳焯輝攝)

精英應對社會有承擔 豈可淪為商界代理人

綜觀整份報告,指鹿為馬之處甚多,市民讀畢只會徒添疑竇。早於政府揚言展開土地大辯論之初,地產商已有意改劃手中農地。現時,四大地產商擁有的農地面積龐大,若能轉作發展用途,將帶來龐大收益,報告此刻提倡公私營合作發展,無異於推波助瀾。須知地產商不斷在市場囤積土地,目的顯然就是為了發展私營房屋,絕不是為建公營房屋,更不是為政府未雨綢繆。

誠然,君子愛財,取之有道,政府商界應處富知貧,有序應對財富與收入分配不公、住房供求與價格失衡,才是紓解社會矛盾的核心原則。

特首林鄭月娥近日強調對於土地大辯論沒有前設,但早於去年她已經大談公私營合作發展的好處。假若林鄭所指的公私營合作是傾向地產商的「合作」模式,並由各智庫加磚添瓦,只會淪為構築美好「願景」的假象。近日民間智庫以至商界大力提倡合作模式,令人質疑政府早為公私營合作發展定調。

曾鈺成曾經是著名的左派,高舉為民間疾苦而奔波的旗幟,積極推動改革社會不公不義。但是,這份報告卻處處偏袒地產商,扭曲事實,這是因為他對地產界和市民的利益衝突置若罔聞,對港府在土地結構議題的不作為視而不見?還是早就超然於以往的階級立場,從為民服務、對社會有承擔的精英,過渡成為既得利益群體擔當代理人的精英?

香港房屋問題嚴峻,市民正處於水深火熱中,亟待政府施以援手。如果政府不正視問題,或進一步令問題結構化、制度化,只會引起動盪,令社會發展更窒礙難行。

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